非银行金融行业：机构养老＆养老地产之案例篇，多元主体共建“银发家园”－养老产业现状研究专题（八）

#核心观点：1、养老市场床位供给显著增长，2023年下半年TOP50企业新增养老床位7.23万张，同比增长310%。2、市场集中度较高，平均每家企业床位超12500张，参与者以大中型企业为主。3、保险公司在床位数量市场份额和平均床位数量上领先，专业养老服务运营公司数量占比最高。4、房地产公司凭借土地资源、开发经验和资金优势，以重资产模式布局养老地产，普遍采用“会员制”出租盈利模式。5、专业养老服务运营公司多采用轻重结合模式，面向大众客户，费用标准相对不高，复星康养和乐成养老为典型案例。 #投资建议：1、越秀地产：旗下越秀康养通过自建自营、公建民营、合建合营、收并购等多元方式加快养老地产项目布局。2、华润置地：康养业务致力于打造“城市康养生态圈”，定位“高品质康养服务运营商”，聚焦高端养老综合体、CCRC等产品类型。3、复星康养：构建“复星星堡、星健、蜂邻”三大品牌矩阵，形成高端养老社区、医养结合康复护理院、社区居家照护一体化服务产品形态，成熟社区入住率达97%，ROI超20%。4、乐成养老：投资与服务覆盖北京、浙江、海南等地区，运营北京首家PPP模式公建民营养老机构共和老年公寓和共有产权集中式居家养老项目恭和家园。 #风险提示：1）人口老龄化加速发展，居民养老财富积累缓慢。2）居民养老资产储备不足、养老消费支出有限，影响养老服务需求和养老用品购买需求释放和产业发展速度。3）政策落地不及预期、养老实体产业发展缓慢，养老产业投资回报率不及预期。