房地产行业：多措并举构建房地产发展新模式

主要观点

政策：8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》，国家金融监督管理总局关于印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，涉及房地产现房销售、预售资金监管、房地产开发融资方式等多方面内容。

销售：现房优先+封顶预售，压降行业周转率和杠杆率。商品房预售节点调整为单体建筑完成主体结构封顶；预售资金全面监管，保交付，本次销售领域的重大变化在于封顶才能预售，相较于此前预售条件更加严格，开发资金占用周期拉长，降低资金周转效率。对于未取得规划许可证和新拿地项目，优先采用现房销售，进一步保障购房者权益，现房销售相较于期房预售，更加考验开发商的品牌力和交付能力。

信贷：最长按揭年限从30年延长至40年，按揭放款时间调整至竣工备案。延长最长房贷年限，降低月供压力和购房门槛。按揭放款时间节点推迟至竣工备案，同时将开发贷贷款期限延长，开发贷还本日期调整至竣工备案后，拉长了房地产开发商回款周期，强化流动性约束，匹配现房优先+封顶预售的政策导向，利于后期交付。

资本市场：加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系。8月28日证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》增加定向可转债作为合理融资渠道，并明确房地产开发企业发行公司债券可以用于复合政策要求的房地产项目。

投资建议

多部门同时发布新政，从销售、信贷、资本市场多维度重塑行业发展模式，推动行业从过往高周转、高杠杆发展模式转变，尤其是在现房销售导向要求开发商更加注重产品品质和产品交付能力，经营模式逐步从过去的扩规模转向产品力、可持续经营能力。随着房地产新发展模式的逐步构建，行业竞争格局或将进一步分化，拥有较强融资能力和较高产品力的优质国央企龙头、头部民企有望获得更高的市场份额。

风险提示

商品房销售不及预期；政策效果不及预期；房价超预期下跌风险。