房地产行业第37周周报：楼市成交环比持续走弱；多地鼓励高校购置存量房

核心观点

新房成交面积同环比降幅均扩大。第37周47城新房成交面积182.4万平，环比下降21.1%，同比下降22.5%，同比降幅扩大了7.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-8.8%、-34.3%、-12.4%，同比增速分别为22.4%、-22.7%、-40.0%，一线城市同比涨幅较上周收窄了3.8百分点，二线城市同比增速较上周下降31.8个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了6.0个百分点。

二手房成交面积环比降幅收窄，同比由正转负。第37周23城二手房成交面积为208.9万平，环比下降2.0%，同比下降2.4%，同比增速较上周下降了14.1个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为2.0%、-1.5%、-10.5%，同比增速分别为9.2%、-14.8%、5.7%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了3.1、13.7个百分点，二线城市同比增速较上周下降了22.3个百分点。

新房库存面积与去化周期均环比上升，同比下降。截至第37周末，13城新房库存面积7170.2万平，环比增速为0.4%，同比增速为-11.3%；去化周期17.5个月，环比扩大0.2个月，同比下降3.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.5、15.4、61.1个月，一、二线城市环比分别上升0.1、0.5个月，三四线城市环比下降0.1个月，一、二、三四线城市同比分别下降3.1、1.8、8.4个月。

土地市场环比量跌价涨，同比量价齐涨；溢价率同环比均上升。第36周百城全类型成交土地规划建筑面积为1279.1万平，环比下降14.6%，同比上升2.6%；成交土地总价为462.8亿元，环比下降1.8%，同比上升64.3%；楼面均价为3618.4元/平，环比上升15.1%，同比上升60.2%；土地溢价率为16.2%，环比上升9.5个百分点，同比上升15.4个百分点。

房企国内债券发行量环比上升、同比下降。第37周房地产行业国内债券总发行量为78.8亿元，环比上升88.1%，同比下降8.3%。总偿还量为114.9亿元，环比下降23.0%，同比上升110.7%；净融资额为-36.1亿元。

板块相对收益有所下降。第37周房地产行业绝对收益为-3.2%，较上周下降2.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.4%，较上周下降2.8ct。房地产板块PE为8.38X，较上周下降0.28X。

政策

1）多地鼓励高校购置存量房。为缓解高校学生住宿紧张、改善居住条件，江苏、湖南、广东等地出台政策，支持高校通过“改、租、买、建、调”等方式配置宿舍资源。江苏省财政厅等三部门印发补助方案，对改扩建、购买项目按招标价30%补助，租用项目每床位每年补助2000元，新建项目最高补助40%。落地案例方面，衡阳推动南华大学收购936套存量商品房用作学生宿舍，湖北大学、中南大学等多所高校已购置存量房用作学生宿舍；深圳大学计划投入5.3亿元采购。2）9月7日，海南省住房公积金管理局就提取公积金装修自住住房业务公开征求意见，提取额度按房屋建筑面积乘以1000元/㎡核定，家庭每次最高不超过15万元，同一缴存人每间隔10年仅可申请一次。

投资建议

9月以来楼市成交尚未见到改善，环比持续走弱，仍需要密切关注基本面的变化。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着各地方的土地出让和项目监管细则逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。

现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。

风险提示

现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。