房地产行业2026年8月月报：8月楼市成交环比为负，同比走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产新模式的基础制度

核心观点

【新房成交】

8月新房成交面积环比下滑，同比降幅持续扩大，延续淡季走势。8月47城新房成交面积环比-5.4%，同比-11.9%，同比降幅较7月扩大6.0pct。1-8月累计同比-7.2%。

各能级城市环比均出现负增长，且同比增速也均走弱，一线城市尚能保持同比正增长，但二、三四线城市同比均呈现负增长，弱能级城市降幅更大。1）一线城市：8月一线城市新房成交面积环比-2.4%，同比+12.8%，同比涨幅较7月收窄0.9pct。具体来看，四个一线城市同比均走弱，环比表现出现分化：深圳环比明显走弱，430政策需求集中释放以后，成交动能明显走弱，不过同比仍然因为低基数的原因出现了正增长；上海新房成交环比基本持平，北京、广州环比正增长。上海环比基本持平，同比+16%（前值：同比+17%）；北京环比+1%，同比基本持平（前值：同比+2%）；深圳环比-32%，同比+31%（前值：同比+64%）；广州环比+5%，同比+13%（前值：同比+2%）。1-8月一线城市新房成交面积同比+2.4%，其中上海、广州、北京同比分别增长6.9%、1.5%、0.3%，深圳同比-8.5%。2）二线城市：8月二线城市新房成交面积环比-9.5%，同比-6.5%，同比由正转负，同比增速较7月下降11.4pct。其中杭州、武汉同环比均正增长；宁波环比负增长、同比正增长；其余城市同环比均出现了负增长。1-8月二线城市新房成交面积同比-8.9%。3）三四线城市：8月三四线城市新房成交面积环比-2.1%，同比-26.0%，同比降幅较7月扩大2.8pct。1-8月三四线城市新房成交面积同比-9.3%。

【二手房成交】

8月二手房成交面积环比下滑，同比涨幅持续收窄。8月23城二手房成交面积环比-9.7%，同比+6.5%，同比涨幅较7月收窄2.4pct。1-8月累计同比+4.4%。

从各城市能级来看，8月各能级城市二手房成交面积环比均下滑，同比涨幅均有所收窄。1）一线城市：8月一线城市二手房成交面积环比-2.9%，同比+9.2%，同比涨幅较7月收窄2.0pct。其中，北京环比-1%、同比+1%（前值：同比+7%）；上海环比-1%、同比+18%（前值：同比+17%）；深圳环比-14%、同比基本持平（前值：同比+3%）。1-8月一线城市二手房成交面积同比+6.2%。其中北京1-8月累计同比+2%，上海累计同比+12%，深圳累计同比-2%。2）二线城市：8月二线城市二手房成交面积环比-13.0%，同比+2.0%，同比涨幅较7月收窄1.7pct。其中，南京、青岛、苏州、厦门、成都环比负增长，但同比正增长；杭州、南宁、大连同环比均负增长。1-8月二线城市二手房成交面积同比-0.1%。3）三四线城市：8月三四线城市二手房成交面积环比-13.2%，同比+12.4%，同比涨幅较7月收窄5.8pct。1-8月三四线城市二手房成交面积同比+13.4%。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模、去化周期同环比均下降。8月末13城新房库存面积环比-0.9%，同比-11.4%；去化周期16.1个月，环比-1.3个月，同比-3.0个月。一、二、三四线城市去化周期分别为13.4、14.0、56.6个月，各能级城市去化周期同环比均出现了下滑。具体来看，上海、深圳、杭州、福州（新进）去化周期在12个月内。

【土地市场】

成交规模同环比下滑，楼面均价在一线城市优质地块带动下同环比上涨，溢价率同环比均提升。8月全国成交土地规划建面环比-7.0%，同比-23.4%；楼面均价1437元/平，环比+1.2%，同比+52.2%，溢价率6.4%，环比+0.7pct，同比+2.3pct。其中全国住宅类用地楼面价5257元/平，环比+14.2%，同比+68.4%；全国住宅类用地溢价率7.6%，环比-0.2pct，同比+2.3pct。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达4.8万元/平，平均溢价率11.9%。从累计来看，1-8月全国土地成交总价同比下降近两成，土拍热度不及去年同期。1-8月全国成交土地规划建面同比-17.2%，成交总价同比-19.4%，楼面均价1148元/平，同比-2.7%，平均溢价率6.1%，同比-1.0pct；全国住宅类用地成交土地规划总建面累计同比-20.7%，成交总价同比-23.4%，楼面均价4409元/平，同比-3.4%，平均溢价率8.3%，同比-1.1pct。

【房企】

销售：百强房企8月销售同比降幅扩大。百强房企8月全口径销售额同比-12.9%（前值：-12.0%）；1-8月累计同比-14.9%。TOP20房企中，8月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+442%）、中建东孚（+176%）、绿地（+43%）、中国中铁（+43%）、华润（+40%）、中建壹品（+16%）、越秀（+2%）。1-8月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+132%）、中建东孚（+25%）、中建壹品（+24%）、中国中铁（+14%）、绿地（+13%）、中海（+10%）、华润（+9%）、金茂（+5%）、招蛇（+1%）。

拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，8月百强房企拿地金额与拿地强度同比均提升。百强房企8月全口径拿地金额730亿元，同比+138.1%，拿地强度26%，同比+12pct；楼面均价1.91万元/平，同比+38.0%。具体来看，8月拿地金额较多的主流房企有：中海（拿地金额301亿元，拿地强度188%）、金茂（126亿元，170%）、华润（119亿元，64%）。从累计来看，1-8月百强房企全口径拿地金额5421亿元，同比-25.1%，楼面均价1.11万元/平，同比-6.2%，拿地强度29%，同比-4pct。1-8月拿地金额排名中，保利发展排名第一（拿地金额722亿元，同比+37%，拿地强度44%），其次是华润（拿地金额640亿元，同比+39%，拿地强度43%）、中海（拿地金额479亿元，同比-28%，拿地强度29%）、绿城（拿地金额325亿元，同比-47%，拿地强度45%）、越秀（拿地金额314亿元，同比+20%，拿地强度51%），招蛇、建发、金茂的拿地金额在200-300亿元，其余房企拿地金额均不足200亿元。【中央政策】8月18日，国务院发布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，自9月20日起施行。1）提取情形扩容：装修、物业费可提取，租房不再设收入门槛。公积金提取情形从6项增至9项，明确了自住住房装修、自住住房物业费纳入公积金提取范围，同时增加“国务院批准的其他住房消费情形”，提升提取的灵活性和拓展性。另外，租房提取方面，取消了原条例中“房租超出家庭工资收入的规定比例”的门槛限制。2）扩大制度覆盖面：灵活就业人员可自愿参加公积金制度。3）全国互认：推动转移接续、异地贷款便捷办理。首次从国家条例层面明确公积金跨区域互信互认目标。一旦落地，将为缴存人异地使用公积金提供更大便利，预计对城市群、都市圈协同发展和要素自由流动将是长期利好。4）明确可以将公积金用于购买国债和政策性金融债。“8·28”中央出台了一揽子政策，对中国房地产新模式的基础制度的正式落地。1）销售端，有力有序推行现房销售，但非“一刀切”，新项目可以现房销售，也可以预售。实行预售的，规范预售条件（改为“结构封顶预售”），加强预售资金监管，保障预售资金安全。但实际情况是在前几年行业出现房企暴雷、项目烂尾情况后，部分城市已经将预售门槛提升至“结构封顶”了，对于这些城市来说，实际变化不大。此次销售制度的改革是在25年的“十五五”规划建议中就已经明确提出，此次为落地。2）居民信贷端，预售项目的居民个人住房贷款发放时间改为竣工备案后，比原先拉长，对于购房者来说，意味着“所见即所得”，同时竣工前可以不用偿还贷款本金和利息，降低了购房人的成本、保证了购房人的权益。另外，贷款年限延长至40年，减少了月供压力。3）开发商融资端，最大的变化是原先封顶后发放的个人按揭贷款延后至竣工发放，一定程度上影响了房企现金流和周转率。房企周转率会大幅下降，资金使用率降低，IRR下降，短期内房企拿地会有明显收缩，预计市场短期供应将有明显降低。但同时，也打开了另外两个配套融资“窗口”，弥补销售回款的缺口。一是发布了《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，意味着房地产信托融资可以正常展业，二是证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，其中提到支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。与22年11月的“第三支箭”不同的是，本次未提及募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。同时，开发贷款期限也延长，以此来匹配销售回款的延后。此前开发贷款期限一般在3年左右，此次《商品住房开发贷款管理办法（试行）》中明确规定开发贷款期限应与项目建设、销售周期和风险水平等相匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，首次还本日期原则上应在竣工备案后。4）银行端，推行“主办银行制”，压实银行的资金监管和风险管控责任。“8·28”一揽子政策，主要是从保护购房人权益的角度出发，也是恢复当前低迷的房地产市场信心的重要基石之一。对于开发商而言，现在很多项目本身已经处于现房销售的阶段了，对此类项目没有边际影响。但是对于项目仍然预售的房企来说，周转率会大幅下降，资金使用率降低，短期内拿地量可能会有明显收缩。不过，从25年的房企资金来源占比来看，定金/个人按揭已经达到2.19，26年以来该比例进一步提升，说明购房人加杠杆的意愿很弱，更倾向于多付定金和首付。从开发商的应对手段来讲，1）我们预计房企有较大概率会转嫁给上下游建筑建材等供应商。目前房企应付工程款占比已经提升到了12%，为历史最高。2）现房销售可能会催生项目售价多阶梯化（类似中国香港），即按照定金缴纳的不同比例给予总价的优惠点数。3）可能会减少精装的配置比例或毛坯竣工后改造以此缩短竣工备案时间。4）由于新的预售条件为“单体建筑主体结构封顶”，开发商可能会改为一栋一栋楼销售而非以往的按期数销售。同一个项目的开盘批次会明显增加。5）短期由于各地方的土地出让和项目监管细则会逐步落实，房企会谨慎观望一段时间，短期预计拿地量会明显减少。后期拿地也会尽量选择小体量、低密度地块，并与地方政府协调土地款分期缴纳节奏。对于房价而言，短期的阶段性供应可能减少，叠加竣工后放款的资金成本也可能转移到定价上，市场供需关系将进一步动态调整，房价有概率回升。长期看，一揽子政策符合稳定发展的、提质提效的大方向，只有稳定购房人信心以及供给侧出清才能稳定房地产市场。【地方政策】

8月7日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起实施，主要进行了三方面的调整：1）优化限购：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调整为1年。2）父母将家庭名下本市商品住房赠与子女的，不核验子女的购房资格。3）公积金政策进一步优化。①由单边改为双边。单人缴纳的贷款额度为首套120万，二套100万；夫妻双方缴纳的贷款额度为首套240万，二套200万。②贷款额度上浮方面，新增“城六区户籍居民家庭，在城六区外购买首套，最多可上浮20万元”的规定；叠加“购买住房符合建筑绿色发展支持政策最多可上浮40万元”，“京籍二孩及以上家庭购房的，上浮40万元”。同时符合可叠加，单人缴存的最高上浮60万元；夫妻双方缴存的最高上浮100万元。③每缴存一年的可贷额度从15万元提升至单人缴存20万元、夫妻缴存40万元。④新增：支持本市公积金贷款存量房“带押过户”；支持公积金用于自住住房装修费用提取（凭具备建筑装修装饰工程专业承包资质的企业开具的房屋装修装饰增值税发票，申请提取公积金用于本市自住住房装修，提取额度不超过增值税发票金额的50%，且最高不超过25万元。同一产权人就同一住房再次申请装修提取，距上次装修提取应满10年）

8月20日，上海出台楼市“沪八条”，自8月21日起实行，主要包括优化公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”