房地产板块2026年中期业绩点评：板块缩表延续，优质龙头韧性显现

板块业绩：收入收缩，资产和负债进一步下降

2026H1房地产板块营收5472亿元，同比-23%，归母净亏损313亿元，同比少亏65亿元，归母净利润降幅收窄。毛利率已边际企稳，2026H1板块房企整体毛利率14.3%，同比-0.2pct，高于2025全年13.4%水平；归母净利率为-5.7%，同比-0.4pct；期间费用率达12.5%，同比提高1.4pct，资产端，2026H1房地产板块总资产和总负债进一步下降，其中总资产规模8.0万亿元，同比-3.0%；总负债规模6.0万亿元，同比-12.8%。上半年板块存货规模达3.4万亿元，同比-19%，较年初-5%，较2021年腰斩；减值规模156亿元，同比减少20亿元，资产减值占存货比例0.5%，同比有所增长。现金流层面，2026H1房地产板块经营性现金流净流入642亿元，同比+118%，虽然融资成本降低，但房企融资依然存在压力。

头部房企：销售分化拿地谨慎，整体盈利下滑

销售端，2026年以来行业销售规模继续收缩，我们重点跟踪的14家头部房企上半年销售额整体下降12.0%。拿地端，“以销定投”趋势下重点房企拿地策略更加谨慎，仅保利发展和华润置地上半年拿地金额超300亿元。收入端，头部房企延续缩表趋势，14家房企上半年整体营业收入同比下降20.2%，其中收入增长仅中海（+17.3%）、招商蛇口（+6.4%）。利润端，受结转规模下降及结转毛利率下降影响，14家头部房企上半年整体归母净利润同比下降67.8%，其中仅中海宏洋同比实现增长（+15.4%）。负债端，14家头部房企上半年有息负债同比下降4.0%，除招商蛇口有息负债同比增长外，其他房企均实现削债。融资端，头部房企融资成本同比均实现压降，其中超半数融资成本降至3%以内，保利发展和招商蛇口两家央企融资成本降至2.61%。

投资建议

2026上半年房地产板块收入继续收缩，利润降幅收窄；资产负债表规模进一步收缩，总资产和总负债进一步下降；现金流量表经营性现金流净流入增加，总现金流依然净流出。政策面上8月京沪第二轮放松接力、时点超预期，8月底中央落地一揽子基础制度改革，销售端有力有序推行现房销售，信贷端房贷最长期限延至40年，需求端因城施策松绑与供给端制度重构双线并行，既彰显稳定核心城市房价的决心，也宣告高杠杆、高周转、高预售旧模式终结，行业出清加速、份额向优质主体集中，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。