房地产现房销售新规点评：短期会有情绪冲击，但长期利大于弊

事项

2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，主要内容为完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售和加强政策措施协同。国信地产观点：1）核心是新老划断、预售完善、优先现房，符合市场早前预期；2）对房企的短期影响：IRR大幅下降、利润率提升、ROIC可上可下；3）对房企的长期影响：金融属性再削弱，走向制造业模型；4）对土地市场的影响：短期接近停摆、长期地价受压；5）纠正常见误区：现房销售并不一定导致房企现金流断裂、利润率下降或利空房地产开发；6）投资建议：本政策相对温和，且对行业利大于弊。但给市场的直观感受可能恰恰相反，预计会有一定的情绪影响，并带来一定的调整。我们继续维持看好地产股，建议调整后加大仓位。个股推荐中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口。7）风险提示：相关支持政策不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

评论

核心内容：新老划断、预售完善、优先现房，符合市场早前预期

政策新老划断，力度相对温和：（1）针对已经拿证（建工证）的项目按原有政策执行，但鼓励现房销售；针对未来新拿土地和已拿地未拿证的，优先现房销售；（2）对于新项目还坚持预售的，封顶后才能预售，而且预售资金锁到竣工（相当于预售已经无意义了）；（3）配齐支持措施：同步出台定金制、分期缴纳土地款、融资支持等。简单总结，以后的新项目优先现房销售，存量已取证项目不受影响。不过，现房销售新政方向早已确定。早在2020年3月，海南省就规定，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度；2022年以来，山东、河南、浙江、湖南、广东等多个省份开展现房销售试点工作；2024年末，全国住房城乡建设工作会议提出要有力有序推行现房销售；2025年5月，河南信阳发文明确新拿地项目一律现房销售；2025年7月，湖北荆门要求2026年起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售。推出时点也符合市场预期。推进现房销售作为“十五五”规划纲要“推动房地产市场平稳健康发展”章节的重要部分，2026年以来更是被频繁提及，住建部多次明确表示要在商品房销售环节推进现房销售制度，从根本上防范交付风险。

现房销售也符合当前房地产市场趋势。2022年以来，随着房屋新开工规模的走低，住宅销售中的现房销售占比本就已经自发持续提升。2025年，全国商品住宅销售面积和销售金额中的现房占比分别为32%和27%，分别较2021年提升22和18个百分点。

对房企的短期影响：IRR大幅下降、利润率提升、ROIC可上可下

回款推后是现房销售最直接的影响，则项目IRR将明显下降（以周期3年、净利润率5%、加权回款时间1.5年、预售资金监管比例30%的项目为例，项目IRR7%以上降至3%以下）。但考虑房企拿地一般会综合考虑IRR和利润率（如要求IRR与利润率的乘积不小于某个数字），IRR的下降必然导致房企拿地时要求的利润率更高，由于土地价格由利润要求最低的房企决定，因此行业整体利润率会有所提升。至于利润率的提升能否对冲回款滞后，需要看各自的幅度。按照简化模型估算，ROIC=(5+i)/(50-2i+300K+100t-100Kt)

其中，i%为项目利润率，K为预售资金监管比例，t为加权回款时间若IRR由7%降至3%，净利润率由5%提升至10%，则ROIC不变。

对房企的长期影响：金融属性再削弱，走向制造业模型

房企的金融属性在于无偿占用上下游资金投入再生产的能力（预收款投入拿地，快周转）。2021年起明显收紧的预售资金监管其实已经大幅削弱了房企的金融属性，若全部现房销售（包括不让动预售资金的预售制度），房企的金融属性将近乎消失（施工企业占款也越来越难了）。房企的财务特点将从“低利润率、高杠杆率、高ROE”（正常情况下，这几年是特殊情况）演变成“中利润率、中杠杆率、中ROE”，从“资产负债表生意”走向“利润表生意”。

此时，房地产开发将会成为资金循环长达3年左右的制造业，产品力和成本力有望成为房企阿尔法的核心来源。对行业而言，这未尝不是一件好事。且本次同步加强政策措施协同，优化土地供应管理、加大融资支持力度、完善开发建设管理、推行“交房即交证”。

对土地市场的影响：短期接近停摆、长期地价受压

面对新政带来的不确定性，房企大概率先暂停拿地，土地市场首当其冲。鉴于非热门城市近年来土拍表现始终疲软，对热门城市土地市场的影响更大，这是短期最直接的影响。长期来看，如上文分析，IRR的下降将倒逼房企提高利润诉求，所有房企的要求利润率提升，在其他条件不变时，愿意支付的地价自然更低。当然，决定长期地价的是未来房价，现房销售政策不是地价的决定性因素。无论长期还是短期，最承压的角色其实是地方政府。不难推测，土地市场相对较冷的城市或区域在推进现房销售政策时阻力越小，表现越积极。

纠正常见误区：现房销售并不一定导致房企现金流断裂、利润率下降或利空房地产开发市场对现房销售政策的理解存在普遍误区，主要集中在以下三点，我们逐一纠正：

（1）担忧房企现金流断裂：从房企角度，如果不想拿地可以不拿，至少手上存量已取证项目不受影响，比当年预售资金突然收紧温和多了。考虑到现金流入不受影响，现金流出减少，现金流更好而不是更差。

（2）担忧房企利润率下降：直观上，房企财务成本提高了，但由于新老划断，针对预先明确现房销售的地块，增加的资金成本会在拿地测算时候加上，导致给出的地价更低。如前分析，利润率不仅不会下降，还会提高。

（3）担忧利空房地产开发：假如土地市场冻结，所有房企都不再拿地，则未来几年新房供应大幅减少，房价压力缓解，潜在减值减小，这是利好而不是利空。当然，对于有规模诉求的房企，拿地不确定性提高，资金周转变慢，经营层面要做出较大调整。但对行业整体而言，利好大于利空。

投资建议

利大于弊、但会有情绪影响、调整后继续推荐

本政策相对温和，且对行业利大于弊。但给市场的直观感受可能恰恰相反，预计会有一定的情绪影响，并带来一定的调整。我们继续维持看好地产股，建议调整后加大仓位。个股推荐中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口。

风险提示

相关支持政策不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。