房地产行业第34周周报：本周新房成交有所改善；上海进一步优化楼市政策；《住房公积金管理条例》修订完成

核心观点

新房成交面积环比涨幅扩大，同比降幅收窄。第34周47城新房成交面积231.9万平，环比上升17.6%，同比下降7.1%，同比降幅收窄了4.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为19.3%、30.6%、4.5%，同比增速分别为16.6%、‑9.5%、‑13.8%，一线城市同比涨幅较上周扩大了10.8百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了8.7个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了11.9个百分点。

二手房成交面积环比涨幅微幅收窄，同比增幅收窄。第34周23城二手房成交面积为223.3万平，环比上升3.7%，同比上升4.3%，同比涨幅较上周收窄了5.1个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为7.9%、1.9%、0.2%，同比增速分别为7.2%、‑0.5%、9.7%，一线城市同比涨幅较上周提升了0.7个百分点，二线城市同比增速较上周下降11.3个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了1.9个百分点。

新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第34周末，13城新房库存面积7164.5万平方米，环比增速为‑0.2%，同比增速为‑11.2%；去化周期16.8个月，环比上升0.2个月，同比下降3.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.1、14.3、62.8个月，一、三四线城市环比分别上升0.3、1.9个月，二线城市环比下降0.1个月，一、二、三四线城市同比分别下降3.5、1.8、7.4个月。

土地市场环比量价齐跌，同比量价齐涨；溢价率同环比均下降。第33周百城全类型成交土地规划建筑面积为841.5万平，环比下降6.2%，同比上升10.6%；成交土地总价为246.7亿元，环比下降17.8%，同比上升23.7%；楼面均价为2931.6元/平，环比下降12.4%，同比上升11.8%；土地溢价率为1.1%，环比下降7.5个百分点，同比下降1.1个百分点。

房企国内债券发行量同环比均上升。第34周房地产行业国内债券总发行量为157.8亿元，环比上升38.3%，同比上升6.9%。总偿还量为219.7亿元，环比上升106.4%，同比上升52.8%；净融资额为-61.9亿元。

板块相对收益有所下降。第34周房地产行业绝对收益为-1.8%，较上周下降3.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.8%，较上周下降3.2pct。房地产板块PE为10.49X，较上周下降0.27X。

政策

8月18日，国务院修改《住房公积金管理条例》，自9月20日起实施。1）提取情形扩容：装修、物业费可提取，租房不再设收入门槛。公积金提取情形从6项增至9项，明确了自住住房装修、自住住房物业费纳入公积金提取范围，顺应了房地产已经从增量时代（主要用于“新购房”）向存量时代（主要用于“居住”）的转变；同时增加“国务院批准的其他住房消费情形”，提升提取的灵活性和拓展性。另外，租房提取方面，取消了原条例中“房租超出家庭工资收入的规定比例”的门槛限制，意味着租房提取在制度层面不再受收入比例约束，降低了租房群体使用公积金的门槛。2）扩大制度覆盖面：灵活就业人员可自愿参加公积金制度。我国灵活就业人员规模已超过2亿人。截至2024年末，全国已有36个城市开展灵活就业人员参加公积金制度试点，累计超100万名灵活就业人员缴存公积金，其中24万人已使用公积金租房或购房。3）全国互认：推动转移接续、异地贷款便捷办理。首次从国家条例层面明确公积金跨区域互信互认目标。一旦落地，将为缴存人异地使用公积金提供更大便利，预计对城市群、都市圈协同发展和要素自由流动将是长期利好。4）投资运用与增值收益：《条例》明确可以将公积金用于购买国债和政策性金融债，还明确“住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，主要用于建立住房公积金贷款的风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设、筹集、运维公共租赁住房以及房屋全生命周期安全管理等住房领域相关公共支出的补充资金”。

8月20日，上海出台楼市“沪八条”，自8月21日起实行，主要包括优化公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房5个方面8项政策措施。1）二套房外环外的首付比例从20%降至15%。2）扩大公积金支付购房首付款的提取范围至新建商品住房现房（原仅支持支付预售新房），同时继续支持“又提又贷”。3）优化购房公积金提取批次和限额：由取得产权证后的5年内仅可提取一次变为每年可提取一次，提取总额不超过以自有资金支付的购房款。4）拓宽公积金支出范围至支付购房契税、购买配套产权车位和储藏室。5）实施“以旧换新”购房补贴，购买外环外新房的，备案前后1年内出售本市二手房的，补贴金额按其购买新房贷款总额的1%计算，最高可补贴5万元；购买外环外新房的，备案前后1年内出售外环内二手房的最高可补贴3万元。

8月21日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。财政部介绍，优化完善后的财政金融协同促内需政策，主要包括三个新举措：拓宽贴息范围、增加经办机构、提高额度上限。结合经济发展需要，财政部正在继续研究制定新政策新举措，并于今年下半年推出。

投资建议

8月楼市整体延续传统淡季，不过，随着北京、上海政策优化的效果显现、叠加即将迎来的“金九银十”，我们预计9月成交可能会有所修复，需要密切关注基本面的变化。板块机会已从原先的政策驱动转向为基本面落地驱动。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、保利置业集团。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。