房地产行业2026年1-7月统计局数据点评：商品房销售同比降幅收窄，但住宅销售面积降幅扩大；投资与新开工同比降幅均扩大

国家统计局发布2026年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。7月销售面积4881平，同比增速-13.4%（前值：-14.3%）；开发投资金额4935亿元，同比增速-27.4%（前值：-24.4%）；新开工面积3461万平，同比增速-27.8%（前值：-26.0%）。

统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

核心观点

1. 商品房销售：

7月商品房销售同比降幅收窄，但住宅销售面积降幅扩大。1）商品房销售同比降幅收窄，但住宅销售面积同比降幅扩大。7月全国商品房销售面积4881万平，同比下降13.4%，降幅较6月收窄了0.9个百分点；销售金额4773亿元，同比下降8.9%，降幅较6月收窄了5.0个百分点。其中，住宅销售面积同比下降15.1%，同比降幅较6月扩大1.6个百分点，住宅销售金额同比下降9.1%，同比降幅较6月收窄了3.2个百分点。2）销售均价同环比均正增长，且同比涨幅扩大。7月商品房销售均价9779元/平，环比增长0.5%，同比增长5.2%，同比涨幅较6月扩大了4.7个百分点；其中住宅销售均价10404元/平，环比增长1.3%，同比增长7.0%，同比涨幅较6月扩大了5.7个百分点。3）从区域来看，各地区销售量同比降幅均收窄，销售均价同比均正增长。7月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-12.1%、-17.5%、-10.4%，降幅分别较6月收窄了0.9、0.6、0.5个百分点；销售金额同比增速分别为-5.8%、-16.7%、-9.6%；销售均价分别为13771、6590、6931元/平，同比增速分别为7.1%、0.9%、1.0%。4）从累计来看，销售量累计同比降幅扩大，价累计同比降幅收窄。1-7月全国商品房销售面积4.50亿平，同比下降11.8%（前值：-11.6%）；销售金额4.27万亿元，同比下降13.1%（前值：-13.6%）；销售均价9488元/平，同比下降1.5%（前值：-2.3%）。

1. 商品住宅库存：

因过去3-4月销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；不过现房库存占比处于2012年有数据以来的最高水平。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至7月末，我国商品住宅广义库存面积为13.1亿平，环比下降1.1%，同比下降19.1%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）23.4个月，环比下降0.4个月，同比下降1.7个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至7月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.06亿平，环比下降0.8%，同比持平；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为30.9%，环比提升0.1个百分点，同比提升5.9个百分点。

1. 房地产开发投资、新开工、竣工：

房地产投资同比降幅扩大，土地投资与施工建安投资均低迷。7月开发投资金额4935亿元，同比下降27.4%，同比降幅较6月扩大3.0个百分点。其中住宅开发投资金额3872亿元，同比下降30.4%，降幅较6月扩大了4.9个百分点。投资低迷主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。1）土地投资走弱。今年一季度全国（300城）土地成交总价同比下降29.2%，降幅较去年四季度扩大了6.4个百分点，我们预计对今年三季度的土地投资或持续造成拖累；而今年二季度土地成交总价同比降幅小幅收窄至25.1%，对四季度土地投资的拖累或有所缓解。2）施工建安投资持续低迷。1-7月施工面积同比下降12.7%，降幅扩大了0.2个百分点。从区域来看，主要是东、西部地区投资同比降幅扩大。东、西部地区7月投资额同比增速分别为-30.2%、-19.6%，同比降幅分别扩大6.1、2.0个百分点，中部地区7月投资额同比增速为-29.0%，同比降幅收窄1.0个百分点。从累计来看，1-7月开发投资金额4.30万亿元，同比下降19.2%（前值：-18.0%）。

新开工面积单月与累计同比降幅均扩大。7月新开工面积3461万平，同比下降27.8%，降幅较6月扩大了1.8个百分点。从累计来看，1-7月新开工面积为2.67亿平，同比下降24.0%（前值：-23.4%）。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2026年新开工和投资预计将持续回落。

竣工面积单月同比降幅虽然收窄，但降幅仍然较大。7月竣工面积1974万平，同比下降18.5%，降幅较6月收窄了6.5个百分点。从累计来看，1-7月竣工面积1.92亿平，同比下降23.2%（前值：-23.7%）。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，我们预计，2026年竣工将延续周期性的缩量。

1. 开发商资金：

房企到位资金同比降幅收窄，房款与非房款均有所改善，但整体来看，降幅仍然不小。从定金及预收款的降幅收窄，而个人按揭贷款的降幅扩大中也可以看出，居民加杠杆的意愿确实较弱。7月房企到位资金5515亿元，同比减少21.0%（前值：-25.1%）。1）房款2837亿元，同比减少7.7%（前值：-13.3%）。其中定金及预收款同比减少4.1%，降幅较6月收窄了10.4个百分点，个人按揭贷款同比下降14.4%，降幅较6月扩大了4.2个百分点。2）非房款2678亿元，同比减少31.5%（前值：-33.1%），同比降幅虽有所收窄，但降幅仍然超过三成，投资减少、外部融资仍然较弱。其中国内贷款584亿元，同比下降35.8%，降幅较6月收窄了9.3个百分点；自筹资金1804亿元，同比下降32.4%，降幅较6月扩大3.8个百分点。从累计来看，1-7月房企到位资金4.57万亿元，同比下降20.3%（前值：-20.2%）。

虽然7月商品房销售面积同比降幅收窄，但商品住宅销售面积同比降幅持续扩大。现房库存规模仍然较高，且现房库存占比处于2012年有数据以来的最高水平，供需关系仍然不平衡。受传统淡季、前期需求集中释放、居民预期偏弱、二手房分流、供需不匹配等多重因素影响，我们预计8月新房成交将延续7月的态势，持续走弱。不过，随着北京政策优化的效果显现、叠加即将迎来的“金九银十”，我们预计9月新房成交可能会有所修复。此外，房地产投资和新开工的同比降幅还在持续扩大，下行惯性未改，对经济的拖累仍在。

投资建议

从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、保利置业集团。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。