房地产行业2026年7月月报：7月新房成交同比降幅扩大，二手房成交面积同比涨幅持续收窄；土拍溢价率回落

核心观点

【新房成交】

7月新房成交面积同比降幅扩大。7月47城新房成交面积环比-26.5%，同比-5.8%，同比降幅较6月扩大5.5pct。1-7月47城新房成交面积同比-6.6%。

从各能级城市来看，7月新房成交面积同比降幅扩大主要是因为三四线城市同比走弱（同比由正转负）；而一、二线城市新房成交同比增速改善，四个一线城市同比均正增长且同比增速均提升，二线城市同比由负转正。1）一线城市：7月一线城市新房成交面积环比-19.6%，同比+13.7%，同比涨幅较6月扩大13.4pct，与去年7月基数较低有关。具体来看，上海环比-12%，同比+17%（前值：同比+4%）；北京环比-29%，同比+2%（前值：同比-3%）；深圳环比-13%，同比+64%（前值：同比+42%）；广州环比-26%，同比+2%（前值：同比-12%）。1-7月一线城市新房成交面积同比+1.1%，其中上海、北京、广州同比分别增长6%、0.4%、0.3%，深圳同比-12%。2）二线城市：7月二线城市新房成交面积环比-22.6%，同比+4.9%，同比增速较6月提升7.0pct。其中南宁同环比均正增长；成都环比正增长、同比负增长；杭州、武汉、苏州、宁波、福州、大连同比正增长，但环比负增长；青岛、济南同环比均负增长。1-7月二线城市新房成交面积同比-9.2%。3）三四线城市：7月三四线城市新房成交面积环比-33.8%，同比-23.2%，同比增速较6月下降24.4pct；1-7月累计同比-7.1%。

【二手房成交】

7月二手房成交面积同比涨幅持续收窄。7月23城二手房成交面积环比-4.7%，同比+8.4%，同比涨幅较6月收窄2.4pct。1-7月23城二手房成交面积同比+4.0%。

7月各能级城市二手房成交面积同比涨幅均收窄。1）一线城市：7月一线城市二手房成交面积环比-10.9%，同比+11.2%，同比涨幅较6月收窄2.7pct。其中，北京二手房成交面积环比-17%、同比+7%（前值：同比+8%）；深圳环比-4%、同比+3%（前值：同比+12%）；上海环比-8%、同比+17%（前值：同比+20%）。1-7月一线城市二手房成交面积同比+5.8%。其中北京1-7月同比+2%，上海同比+11%，深圳同比-2%。2）二线城市：7月二线城市二手房成交面积环比-3.2%，同比+2.8%，同比涨幅较6月收窄2.2pct。其中，成都同环比均正增长；青岛、苏州、厦门环比负增长，同比正增长；南宁环比正增长，但同比负增长；杭州、南京、大连同环比均负增长。1-7月二线城市二手房成交面积同比-0.5%。3）三四线城市：7月三四线城市二手房成交面积环比+3.0%，同比+18.2%，同比涨幅较6月收窄2.6pct；1-7月累计同比+13.5%。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模、去化周期同环比均下降。7月末13城新房库存面积环比-1.3%，同比-10.2%；去化周期17.5个月，环比-0.8个月，同比-2.1个月。具体来看，7月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内。

【土地市场】

因一线城市高单价地块集中成交，楼面均价同比增长，但土拍溢价率回落。7月全国成交土地规划建面环比-20.5%，同比-21.6%；楼面均价1418元/平，环比+5.0%，同比+21.5%，溢价率5.7%，环比-6.0pct，同比-1.1pct。其中全国住宅类用地楼面价4648元/平，环比-12.1%，同比+6.9%；全国住宅类用地溢价率7.8%，环比-8.4pct，同比-0.8pct。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达5.4万元/平，环比+11.1%，同比+15.7%，平均溢价率17.9%，环比-37.8pct，同比-4.7pct。从累计来看，1-7月全国土地成交总价同比下降超两成，土拍热度不及去年同期。1-7月全国成交土地规划建面同比-16.4%，成交总价同比-23.7%，楼面均价1108元/平，同比-8.7%，平均溢价率6.1%，同比-1.4pct；1-7月全国住宅类用地成交土地规划总建面同比-21.1%，成交总价同比-29.4%，楼面均价4284元/平，同比-10.5%，平均溢价率8.4%，同比-1.6pct。

【房企】

销售：百强房企7月全口径销售额同比降幅持续扩大。百强房企7月全口径销售额同比-12.0%（前值：-11.2%）；1-7月累计同比-15.8%（前值：-16.1%）。TOP20房企中，7月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+51%）、建发（+50%）、中国中铁（+49%）、中海（+28%）、绿地（+24%）、保利置业（+14%）、中建壹品（+9%）、金茂（+9%）、华润（+6%）；1-7月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+112%）、中建壹品（+24%）、中建东孚（+19%）、中海（+13%）、中国中铁（+12%）、绿地（+9%）、金茂（+8%）、华润（+6%）、招蛇（+5%）。

拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比大幅增长。百强房企7月拿地金额同比+17.7%，拿地强度44%，环比+19pct，同比+11pct；拿地建面同比-29.1%；因一线城市高单价地块集中成交，楼面均价2.69万元/平，同比+66.0%。具体来看，7月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额293亿元，拿地强度197%）、华润（116亿元，83%）、中海（86亿元，57%）、招蛇（81亿元，59%）、建发（75亿元，79%）、绿城（58亿元，109%）。从累计来看，1-7百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。1-7月百强房企全口径拿地金额同比-32.0%，拿地建面同比-25.1%，楼面均价1.07万元/平，同比-9.3%，拿地强度27%，同比-7pct。1-7月拿地金额排名中，保利发展排名第一（拿地金额678亿元，同比+32%，拿地强度45%），其次是华润（521亿元，+39%，40%）、越秀（314亿元，+20%，56%）、绿城（292亿元，-51%，45%）、建发（246亿元，-32%，34%）、招蛇（228亿元，-37%，21%），其余房企拿地金额均不足200亿元。

【政策】

中央政策：1）《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入大宗耐用商品消费体系，多方面部署房地产工作。7月2日，国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》，7月13日对外发布。《规划》将住房与房地产相关部署分散在促进大宗耐用商品消费、加强消费基础设施建设、加力完善促进消费制度机制三个板块，将住房正式纳入“大宗耐用商品消费”体系，相关表述有：“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容”；“推进老旧商业街区改造提升，支持线下消费商业设施设备更新”；“清理优化不合理限制性措施。…支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求”。此次《规划》立足于扩大内需这一战略基点，为各项消费工作提供了清晰的实施路径。其中，关于房地产领域的政策设定，标志着行业正从以增量开发为主导的发展模式，向存量运营与消费服务深度融合的方向转型。从政策取向看，住房消费更加注重品质管理；物业服务被正式纳入消费扩容体系；消费基础设施投资获政策支持，商业地产迎来更新机遇；地方因城施策空间进一步打开。2）7月30日，中共中央政治局召开会议，与房地产相关的内容为“要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场”。虽然地产表述无增量内容，但本次会议针对财政货币政策延续更加积极和适度宽松基调，同时指出要“加大逆周期调节力度”，短期宏观政策方向将更加聚焦逆周期调节，下半年宏观政策有望加力，为房地产市场提供有利的宏观环境。

地方政策：1）各地公积金政策延续密集调整，海南提高公积金贷款额度；绵阳、延安新增提取范围；合肥支持商转公；大连二套房使用公积金可享贴息补助。2）河南、北京通州区、武汉等地出台城市更新支持政策。3）广州积极推进现房销售制。4）佛山、山东、青海等地出台“好房子”配套政策。

8月7日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起实施，主要进行了三方面的调整：1）优化限购：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调整为1年。2）父母将家庭名下本市商品住房赠与子女的，不核验子女的购房资格。3）公积金政策进一步优化。①由单边改为双边。单人缴纳的贷款额度为首套120万，二套100万；夫妻双方缴纳的贷款额度为首套240万，二套200万。②贷款额度上浮方面，新增“城六区户籍居民家庭，在城六区外购买首套，最多可上浮20万元”的规定；叠加“购买住房符合建筑绿色发展支持政策最多可上浮40万元”，“京籍二孩及以上家庭购房的，上浮40万元”。同时符合可叠加，单人缴存的最高上浮60万元；夫妻双方缴存的最高上浮100万元。③每缴存一年的可贷额度从15万元提升至单人缴存20万元、夫妻缴存40万元。④新增：支持本市公积金贷款存量房“带押过户”；支持公积金用于自住住房装修费用提取（凭具备建筑装修装饰工程专业承包资质的企业开具的房屋装修装饰增值税发票，申请提取公积金用于本市自住住房装修，提取额度不超过增值税发票金额的50%，且最高不超过25万元。同一产权人就同一住房再次申请装修提取，距上次装修提取应满10年）。

【板块收益】

7月房地产板块绝对收益为-0.4%，但相对收益（相对沪深300）为7.5%，地产板块跑赢沪深300，主要是政治局会议前有一波提前的板块切换。

投资建议

从楼市成交情况来看，8月楼市延续传统淡季，成交动能持续走弱，我们跟踪的城市新房成交同比降幅扩大、二手房成交同比涨幅持续收窄。我们预计四季度开始销售将有所回升。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。