我爱我家(000560)：2025H1业绩点评：盈利稳市占升，新房发力第二曲线250830

事件：我爱我家发布 2025 年中期业绩报告，2025H1 公司实现营收 56.6 亿元（yoy-2.69%）；实现归母净利 3840 万元（yoy+30.8%）；实现扣非归母 4992 万元（去年同期为-4383 万元）扣非归母扭亏为盈，营收因新产品“相寓优选”会计处理方法下降。2025H1 公司实现营收 56.6 亿元（yoy-2.69%），公司营业收入出现小幅下降主要原因系资产管理业务推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入；公司持续推动成本费率管控下 2025H1 公司实现毛利率 9.87%（yoy+1.22pct）；净利率 0.83%（yoy+0.34pct），伴随公司显著的成本费率管控效果，以及各业务板块的共同向好，公司实现归母净利 0.38亿元（yoy+30.8%），在全年高基数基础上依然实现了强劲增长（去年一季度公司出售了旗下酒店资产）；实现扣非归母 0.5 亿元（扭亏为盈）。经纪业务：GTV/收入双位数高增，核心城市市占稳中有升。2025H1 公司经纪业务实现GTV 约 1108 亿元（yoy+10.5%）；经纪业务实现收入 20.32 亿元（yoy+13.57%），实现毛利率 22.82%（yoy+0.13pct）；公司经纪业务营收增速高于 GTV 增速意味着公司经纪业务整体佣金费率有所提升：受整体二手房买卖市场在上半年的回暖带动以及成交结构的优化，公司平均佣金率水平与去年同比提升约 0.02pct。市占方面，公司在核心城市持续精耕细作，上海地区市占率实现连续三年提升，在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。新房业务：GTV/收入逆势高增，客户结构持续优化应收账款不断下降。2025H1 公司新房业务实现 GTV 约 183 亿元（yoy+32.6%）；新房业务实现收入 4.69 亿元（yoy+24.32%）；毛利率约为 13.42%（yoy+0.06pct）。上半年在新房市场整体仍呈现下跌趋势的情况下，公司新房业务实现逆势增长的主要原因为：公司新房应收账款的总体规模实现了大幅下降风险得到有效控制，截至 2025 年 6 月底公司应收账款 3.69 亿元（较 24 年底下降 1.35亿元）。在此基础上开发商对于第三方渠道的依赖度也在加深，因此公司对新房业务进行了更加积极的投入与拓展，在保证二手房基本盘业务稳健增长的前提下，实现新房业务的逆势增长。资管业务：在管房源高质增长，毛利率持续提高（调回资产处置收益后）。2025H1 公司资产管理业务实现 GTV 约 86.2 亿元（yoy+0.2%）；实现营业收入 27.03 亿元（yoy-17.41%）；实现毛利率-5.37%，毛利率为负主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为 14.05%（yoy+2.22pct）。截至 25 年 6 月底公司在管房源规模达到 31.9万套（yoy+9%）。报告期内公司资管业务平均出房天数为 8.8 天（yoy-0.7 天）；资产管理业务的出租率为 95.2%，继续保持在行业较高运营效率水平。

投资建议

公司经纪业务 GTV/收入双位数高增，核心城市市占稳中有升；新房业务 GTV/收入逆势高增，客户结构持续优化应收账款不断下降。我们预计公司 2025-2027 年收入分别为 133.7、141.5、148.6 亿元，归母净利分别为 1.7、2.4、3.0 亿元。对应 PE 分别为43.3x、30.8x、24.3x，首次覆盖，给予“买入”评级。