华东区域REITS调研若干思考250811

行业近况我们于8 月5 日至8 月8 日调研华东三地（苏州、上海和杭州）共6 个项目，涵盖物流仓储、产业园、保租房和消费资产类型。评论行业承压分化。本次调研项目管理机构均反馈行业短期承压，这一判断与REITs 二季报数据基本吻合（详见我们此前发布的《REITs 二季报点评：基本面有哪些超预期变化？》1）。从板块压力来看，产业园>物流仓储>消费>保租房，显示出当前宏观环境下B 端租户的承租能力受影响较大。下游租户企业持续降本增效逐级传导压力至上游租金水平，若叠加区域供给放量，租户议价能力进一步加强，往往对于项目短期经营造成更大的压力。破局三大利器：区位、产品和主动运营。行业逆风背景下，我们更关心各项目如何维持自身运营竞争力。结合本次调研反馈，我们认为区位、产品和主动运营或是破局之道：1）物流仓储：区位和产品形态对于物流仓储项目尤为重要。本次调研普洛斯苏州望亭项目以及深国际杭州项目均位于交通核心区域，且项目中单层多边库在区域内具有一定稀缺性，能够吸引快递快运类租户入驻，形成租金溢价。2）产业园：产业园普遍面临供给压力和同质化产品竞争，在这一背景下我们认为主动运营管理能力或更为关键。主动运营管理一方面需要运营管理机构思考如何提升租户体验，形成差异化服务，另一方面发行人对于REITs 平台的重视以及资源导入在这一阶段也尤为重要。相较而言，我们认为一线城市产业园市场化运营管理能力更为突出，区域竞争力有望维持。3）保租房：保租房项目整体经营较为稳定，我们认为主要得益于其市场需求稳定以及产品差异化。以本次调研的城投宽庭项目为例，其核心客群主要为应届毕业生（占比高，且享受部分折扣政策）、互联网大厂员工（如字节、B 站、美团等）、为子女上学的家庭客户以及部分周边企业高管，整体租赁需求较为稳定。其次，相较于市场化租赁（个人房东），保租房（国企房东）能够提供更为及时的维修保洁等运营服务，使得部分租户愿意为时效性和服务体验支付溢价。4）消费（购物中心）：我们认为购物中心是上述四类资产中运营管理难度最高的类型，商管能力优势能够赋能资产价值提升。结合本次中金印力项目调研反馈来看，资产改造、招商和品牌布局是本项目维持经营韧性的重要驱动力。在当前促消费政策助力下，我们认为购物中心项目有望维持韧性表现。风险资产运营不及预期；区域供给压力超预期。