2026年第三季度成都房地产市场回顾

2026年第三季度，成都优质办公楼市场迎来位于天府CBP的甲级楼广汇雪莲天府T3交付，新增办公面积约8.4万平方米。

季内需求修复偏弱，叠加央国企回迁自有楼宇、科技企业战略调整带来集中退租，市场净吸纳量由正转负，录得约-1.3万平方米，其中甲级楼净吸纳量约0.5万平方米。科技企业退租主要源于两类动因：迁入自持物业、降本外迁商务园区，分别占科技类退租面积的42%、27%。值得关注的是，产办物业对传统商办的需求分流态势加深，尤以新川创新科技园表现突出，其依托高性价比载体、政策支持及逐步完善的交通与商业配套，片区已形成约300万平方米存量楼宇与人工智能、新一代信息技术、新医学等产业集群的良性循环，年内持续导入周边板块游戏、系统解决方案等科技企业。

交易类型方面，搬迁继续主导新增交易，占比扩大至69%，新设立与扩租分别仅为22%和8%。至季末，成都优质办公楼空置率环比上升0.7个百分点至30.3%，甲级楼空置率环比上升0.9个百分点至39%。以价换量持续深化，优质办公楼平均租金面价环比下跌3.2%至每月每平方米59.8元，甲级楼平均租金面价环比下跌2.8%至每月每平方米70.1元。与此同时，业主亦通过延长空调运营时间、强化精装修交付服务、增设餐饮配套等多维度举措提升竞争力。

租赁交易按面积分行业看，科技互联网、能源及公共事业、专业服务分列前三，占比分别为23.1%、12.9%和9.9%；增量交易方面（新设立与扩租），科技互联网、金融业、能源及公共事业居前，占比分别为28.7%、23.4%和13.5%。具体来看，芯片/半导体类企业需求增长显著，占比34%，首次领跑科技类企业的扩张；系统解决方案与平台互联网企业的整合搬迁、扩张亦相对活跃，占比分别为26.2%和15.9%。能源与公共事业需求持续释放，受益于国际能源价格高位、国内新能源产业高速扩容，叠加雅江水电总部落地成都带来的产业集聚效应，水电公共事业、能源化工企业加速扩张，占比分别达47.8%和40.9%。专业服务需求主要由律所升级换迁支撑，占比62.1%。此外，AI赋能实体产业趋势加深，本季落地多笔AI短视频、AI文创传媒租赁交易，带动文体娱乐行业首次跻身需求前五，占比9.5%。

面对持续的存量去化压力，现有楼宇及待入市项目加速破局转型，“办改酒”和“二房东整租”本季集中释放，创下阶段性峰值。据统计，本季度录得办公楼改酒店落地案例2笔、在谈案例3笔；二房东整租案例共6笔，合计约21.2万平方米，创历史新高。空间布局上，改造及整租案例主要集中在城东北、传统CBD、大源三大板块。

展望第四季度，市场供应端主动收缩调整态势明显，通过延期交付或业态调改实现“自我调节”。预计下季度市场供应回落，将迎来2个新增楼宇，合计约4.8万平方米的新增供应。