【简】招商积余(001914)：2025年中报点评：基础物管盈利修复，龙头有望享有估值溢价250901

一、核心财务表现：营收利润双增，基础物管盈利修复1. 营收与利润增长稳健：2025 年上半年，公司实现营收 91.07 亿元，同比增长 16.17%，归母净利润 4.74 亿元，同比增长 8.9%，扣非净利润 4.63 亿元，同比增长 11.87%。营收增长主要得益于物业管理业务的规模扩张及增值服务贡献。2. 基础物管毛利率改善：基础物业管理毛利率提升至 11.56%（同比+0.61pct），其中住宅业务毛利率 10.70%（+1.67pct），非住宅业务毛利率 11.89%（+0.23pct），显示成本管控与效率优化成效。3. 现金流与资产质量优化：经营性现金流净额 11.9 亿元（同比收窄），应收账款余额 37.53 亿元（10.13%），有息债务 6.91 亿元（17.04%），资产负债结构进一步优化。二、业务亮点：规模扩张与结构升级驱动增长1. 物业管理：压舱石作用凸显：物业管理收入 88 亿元（+16.79%），占比 96.64%，新增在管项目 74 个，总在管项目达 2370 个，管理面积 3.68 亿平方米。第三方拓展强劲：第三方新签合同额 15.92 亿元（占比 90%），市场化住宅新签合同额同比+23%，中标上海康城等标杆项目。2. 非住宅赛道深化布局：政府公建、产业园区、金融服务等领域中标超 50 个项目，IFM 战略落地成效显著，核心战略客户份额提升。3. 高校赛道加速突破：新增中国人民大学、中国政法大学等高校项目，累计服务超 100 所高校，管理面积突破 3000 万平方米，成为新增长极。4. 资产管理：稳健贡献：资产管理收入 3.06 亿元（+5.86%），旗下招商商管在管商业项目 72 个，管理面积 397 万平方米，出租率 93%，集中商业销售额同比+10.3%。三、核心竞争力：科技赋能与管理升级1. 数智化转型深化：构建“AI 赋智+平台赋能+生态融合”体系，物业 AI 工单助手覆盖全部住宅项目，智能客服机器人试点推进，智慧物管处优化全链条运营。2. 精益管理提效：推行“一业态一模板”标准化管理，通过机器替岗、流程优化提升人均效能，非住基础物管毛利率同比提振 0.23pct。3. 集团资源协同：依托招商蛇口资源，期内关联新签合同额 1.72 亿元，管理面积 1.3 亿平方米，协同效应持续强化。四、投资逻辑与估值溢价潜力1. 盈利修复趋势明确：基础物管毛利率改善、第三方拓展高增、高校赛道突破，叠加降本增效措施，盈利能力有望持续提升。2. 行业龙头地位稳固：作为央企物管旗舰，公司规模、品牌、科技优势显著，市占率稳步提升，在行业集中度提升趋势中受益。3. 估值溢价支撑：当前物业板块估值处于历史低位，公司业绩稳健+科技赋能+低估值（PE 约15 倍），具备估值修复空间，有望享受龙头溢价。五、风险提示1. 第三方拓展不及预期：市场竞争加剧可能影响新项目获取。2. 关联方依赖风险：招商蛇口业务占比仍较高，若关联方交付放缓或影响增速。3. 政策与行业风险：物业费调整、成本上涨等可能影响盈利稳定性。六、长江证券观点与评级评级：维持“买入”评级。核心逻辑：公司基础物管盈利修复、第三方拓展与高校赛道打开成长空间，科技赋能提升长期竞争力，龙头地位与低估值支撑估值溢价。总结：招商积余凭借规模扩张、结构优化与科技赋能，盈利修复趋势明确，在行业整合期有望凭借龙头优势实现估值提升，建议关注其市场化拓展与科技落地成效。