【简】招商积余(001914)：2025年中报点评—规模稳健成长，运营质量更优250829

一、核心财务表现：营收利润双增，规模扩张显著1. 营收与净利润稳健增长2025 年上半年，招商积余实现营业收入 91.07 亿元，同比增长 16.17%，延续高增长态势；归母净利润 4.74 亿元，同比增长 8.90%，扣非净利润增长 11.87%，盈利能力稳步提升。资产规模稳健：总资产达 192.89 亿元，归属于上市公司股东的净资产 106.33亿元，资产负债率 44.01%，财务结构优化。2. 规模扩张与市场份额巩固在管面积达 3.68 亿平方米，较年初增长 1.0%，覆盖全国超 160 个城市，头部物企地位稳固；新签年度合同额 17.64 亿元，其中第三方占比 90%，非住宅业态占比 81%，千万级项目贡献 58%，市场化能力持续强化。二、业务结构优化与运营质量提升1. 物业管理：基础稳固，第三方拓展强劲基础物管收入68.49亿元（占比75.2%），同比增长7.75%，毛利率提升至11.56%（+0.61pct），非住宅业态占比超 70%，凸显高毛利优势；第三方拓展成果显著：市场化住宅新签合同额同比增长 23%，成功中标上海最大规模单体小区上海康城项目；非住宅赛道优势延续：在政府公建、产业园区、高校等领域中标超 50 个标杆项目，IFM 新签合同额同比+11%。2. 增值服务：专业增值高增长，平台优化专业增值服务收入 17.25 亿元，同比激增 86.80%，涵盖到家服务、房产经纪、企业采购等创新领域；平台增值服务收入 2.27 亿元，毛利率提升至 10.99%（+1.08pct），优化服务结构。3. 资产管理：商业运营稳健，出租率维持高位资产管理收入 3.06 亿元，同比增长 5.86%，商业项目在管面积 397 万平方米，集中商业销售额同比+10.3%，客流+17.0%；自持物业出租率 93%，租金收入稳定，资产运营效率优异。三、战略深化与竞争优势1. “沃土云林”战略落地成效显著“沃土”（基础物管）：规模扩张与提质增效并行，关联方招商蛇口管理面积1.30 亿平方米，第三方外拓占比超 60%；“云林”（增值服务与科技赋能）：数字化平台覆盖超 50 城，AI 工单助手等科技工具提升效率，到家服务销售额同比+32%。2. 非住宅赛道领先，资源协同强化依托招商局集团资源，深耕政府公建、产业园区、高校等非住宅领域，中标超50 个标杆项目；关联方招商蛇口贡献稳定，第三方外拓占比超 60%，抗周期能力强。3. 财务优化与风险控制应收账款同比下降 10.13%，现金流管理改善；有息债务减少 1.42 亿元，资产负债率降至 44.01%，财务结构更稳健。四、中信证券核心观点与投资建议1. 点评逻辑规模与质量双升：营收高增叠加第三方拓展突破，非住宅与增值服务驱动盈利结构优化；战略执行高效：“沃土云林”深化落地，科技赋能提升运营效率；抗风险能力突出：低关联方依赖（第三方占比高）与稳健财务构筑安全边际。2. 投资建议中信证券维持“买入”评级，认为招商积余作为头部物企，兼具规模扩张潜力与运营提效空间。预 计 2025-2027 年 归 母 净 利 润 分 别 为 9.37/10.44/11.33 亿 元 ， 对 应EPS0.88/0.98/1.07 元，当前 PE 具备吸引力，建议关注其在新赛道（如高校物业、IFM）的拓展及增值服务高增长潜力。3. 风险提示第三方项目拓展不及预期；关联方招商蛇口业务协同波动；房地产行业下行影响关联业务需求。