【简】新城控股(601155)：2025年中报点评—运营是价值之本，专业是运营之根250831

一、核心财务表现：商业运营成核心支撑，财务韧性凸显1. 营收与利润承压，但保持盈利：营收：2025 年上半年营收 221 亿元，同比下降 34.82%；归母净利润 8.95 亿元，同比下降 32.11%。主要因房地产行业整体承压，交付项目减少及毛利下降。2. 商业板块贡献显著：商业运营总收入：69.44 亿元（同比+11.8%），占总营收 31.4%，成为核心增长引擎。毛利占比提升：物业出租及管理业务毛利 45.73 亿元，占比从去年同期的 57.21%提升至 77.06%，毛利率达 71.2%，凸显高盈利性。3. 现金流与负债管理：经营性现金流：净额 2.86 亿元，连续多期为正，体现销售回款与商业运营的造血能力。负债优化：净负债率 53.4%（较低水平），期末融资余额 522.76 亿元（较年初压降 13.74 亿元），债务结构持续优化。融资突破：成功发行 3 亿美元境外债及 10 亿元中票（中债增担保，利率 2.68%），融资成本降至 5.55%，保持行业领先信用（零违约）。二、业务亮点：双轮驱动深化，运营与专业能力驱动价值1. 商业运营：护城河持续巩固规模与效率：吾悦广场开业数量达 174 座（全国 141 城布局），开业面积 1608 万平方米，出租率 97.81%（行业领先）。创新场景运营：通过“我爱你·五月”、“体育+商业”（如苏超联赛联动）等活动，强化品牌与消费者连接，推动销售额与客流双增。轻资产拓展：建管业务新增签约面积超 305 万平方米，累计管理项目 115 个（含65 座商业综合体），跻身代建企业 TOP10，形成新盈利支点。2. 住宅开发：稳健交付与回款销售与回款：合同销售额103.3亿元，销售面积133.5万平方米；回款金额118.84亿元，回款率高达 115.05%，筑牢资金基础。保交付：上半年交付超 1.6 万套，践行企业责任，为未来结算奠定基础。3. 运营与专业能力沉淀：商业运营专业化：深化“五边形经营理念”（品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴），提升精细化运营能力。财务与风险管理专业度：主动降杠杆、优化债务结构，保持低成本融资渠道畅通，应对行业波动。三、中信证券核心观点与投资逻辑1. 评级与目标价：维持“买入”评级，目标价 20 元（对应当前股价有显著上行空间），认可其商业运营的长期价值与财务稳健性。2. 核心投资逻辑：运营是价值之本：商业板块的高盈利与稳定现金流对冲住宅周期波动，双轮驱动模式具备穿越周期能力。专业是运营之根：公司在商业场景创新、成本管控、融资管理等方面的专业能力，构筑长期竞争力。资产质量与信用优势：吾悦广场优质资产支撑融资，零违约记录增强市场信心。3. 风险提示：房地产行业复苏不及预期、政策调整风险、三四线市场销售压力等