REITs行业周报：京津冀三地人行联合印发金融支持科创方案，仓储物流板块领涨

中证REITs指数环比上涨，维持行业“看好”评级

2026年第42-43周，中证REITs（收盘）指数为702.4，双周环比上涨1%。我们认为，近期REITs市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产REITs试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。维持行业“看好”评级。

供给端延续扩容，保租房扩募与新品类破冰双线并进

2026年42-43周，扩容提速与新品类落地的同时，保租房仍是承接资金的压舱石。建信住房租赁基金持有型不动产ABS扩募获上交所通过，拟发50亿，底层资产扩至6个、覆盖4城，认购超27亿、倍数7.8倍；中金杭州安居宁巢REIT深交所上市，网下认购超355倍，一二级热度延续。深交所首单酒店型商业不动产REIT—华泰华住安住REIT启动认购，酒店资产首次纳入公募REITs版图。政策端京津冀三地人行联合印发金融支持科创方案，明确深化REITs试点、支持科技型企业发行REITs，为科创类资产入池打开通道。

一周行情：中证REITs（收盘）指数双周环比上涨1.21%

2026年第42-43周，中证REITs（收盘）指数为702.4，同比下跌13.93%，双周环比上涨1.00%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌10.66%，同期沪深300指数累计上涨3.12%，累计超额收益-13.78%。双周中证REITs全收益指数957.63，同比下跌8.37%，双周环比上涨1.18%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌0.63%，同期沪深300指数累计上涨3.12%，累计超额收益-3.76%。双周REITs市场交易规模成交量达12.41亿份，同比增长13.13%；成交额达46.79亿元，同比下降2.34%；区间换手率1.84%，同比-0.43pct。双周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs双周涨跌幅分别为2.64%、1.29%、0.05%、1.65%、4.27%、0.34%、1.02%。

一级跟踪：49只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃

2026年第42-43周，共有49只REITs基金等待上市，13只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达28支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体，整体市场继续扩容。

风险提示

（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。