地产及物管行业周报：中办国办发文加速城市更新，信阳新加出让土地实行现房销售250518

本期投资提示

地产行业数据：一二手房成交环比改善，新房成交推盘比下滑。上周（25/5/10-25/5/16）34 个重点城市新房合计成交 238 万平米，环比+30%；其中，一二线环比+28%、三四线环比+51%；5 月一手房月成交同比-7%，较 4 月+11pct；其中，一二线同比-7%、三四线同比-4%，分别较 4 月+2pct 和+47pct。上周 13 个重点城市二手房成交 126 万平米，环比+32%；5 月截至上周二手房成交同比+1%，较 4 月+1pct。库存方面，上周 15 城推盘 106 万平米，对应成交推盘比 0.99 倍，最近三个月（25 年 2 月-25年 4 月）分别为 2.34 倍、1.36 倍和 0.86 倍。至上周末，15 城可售面积 8,929 万平米，环比持平；3 个月移动平均去化月数为 19.7 个月，环比-0.6 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。

主要政策新闻：中办国办发文加速城市更新，信阳新出让土地实行现房销售。宏观层面，自然资源部化解不动产登记历史遗留问题，全国累计惠及 5000 多万群众、化解超2000 万套房屋；中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出八项主要任务，包括：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造。因城施策上，山东 16 市出台 “好房子” 标准提升住房品质；洛阳取消经适房认购 70 周岁年龄上限；信阳新出让土地商品房实行现房销售；武汉优化青年住房贷款，二套公积金最高额度提至 120 万元。政策端，沈阳扩大灵活就业人员公积金覆盖；佛山启动优才安居政策，分三类补贴（最高 1000 万）并联动房企、金融机构。

公司动态跟踪：贝壳 25Q1 经调后业绩持平，厦门国贸集团及建发集团互换董事长。贝壳发布 2025 年一季度财务业绩，公司 25Q1 实现净收入 233.3 亿元，同比+42.4%；归母净利润 8.6 亿元，同比+98.2%；经调后归母净利润 13.9 亿元，同比+0.1%。销售方面：1-4 月销售及同比：新城控股销售金额 69 亿元（-56%），华润置地销售金额 685 亿元（-5%）；4 月销售及同比：新城控股销售金额 18 亿元（-52%），华润置地销售金额173 亿元（-19%）。人事变动方面，许晓曦辞任厦门国贸控股集团董事长，调任建发集团董事长；郑永达辞任建发集团董事长，接任厦门国贸董事长。

一周板块回顾：上周房地产和物管板块均跑输大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 0.31%，沪深 300 指数上涨 1.12%，相对收益为-1.43%，板块表现弱于大市，在 31个板块排名中排第 25 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：华夏幸福、*ST 中迪、南国置业、荣丰控股、鲁商发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为长春经开、城建发展、黑牡丹、空港股份、铁岭新城。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 0.29%，沪深 300 指数上涨 1.12%，相对收益为-1.41%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为 14/12 倍；物管25/26PE 均值分别 13/12 倍。

投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年 9 月底“止跌回稳”仍是目前的政策主基调，稳房价对于房地产和消费都至关重要，近期中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策也将进一步发力，包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，并预计政府将逐步推进房地产新发展模式，如预计政府将进一步加大好房子及现房销售将采用渐进方式推进等，行业竞争格局将进一步优化，而产品力房企发展空间将进一步打开。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示

调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。