地产及物管行业周报：浙江发行首批存量房收购专项债，新房成交推盘比回升250608

本期投资提示

地产行业数据：端午假期导致一二手房成交环比下降，新房成交推盘比回升。上周（25/5/31-25/6/6）34 个重点城市新房合计成交 84 万平米，环比-70%；其中，一二线环比-68%、三四线环比-88%；6 月一手房月成交同比-78%，较 5 月-68pct；其中，一二线同比-77%、三四线同比-84%，分别较 4 月+4pct 和+58pct。上周 13 个重点城市二手房成交 92 万平米，环比-29%；6 月截至上周二手房累计成交同比-20%，较 5 月-11.5pct。库存方面，上周 15 城推盘 50 万平米，对应成交推盘比 1.69 倍，最近三个月（25 年 3 月-25 年 5 月）分别为 1.36 倍、0.86 倍和 1.14 倍。至上周末，15 城可售面积8,894 万平米，环比-0.4%；3 个月移动平均去化月数为 19.2 个月，环比-0.1 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。

主要政策新闻：浙江省发行首批存量房专项债，其中 17 亿元用于收购存量房。宏观方面，住建部指出，建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”。住建部公布 2025年 1-4 月新开工改造城镇老旧小区 5,679 个。住建部、央行等部门发布《全国住房公积金 2024 年年度报告》，2024 年发放个人住房贷款 230.56 万笔、13,043 亿元；贷款余额 80699 亿元。因城施策方面，江苏推进“房票安置、以旧换新”政策，全省计划筹集保障性租赁住房 5 万套，发放租赁补贴 14 万户（人）。江苏高邮在城区购买 144 平米以上商品住房最高人才补贴 5 万元。广州市黄埔区九佛街道枫下村城中村改造项目完成黄埔区第一单跨区使用房票。收储方面，浙江省发行首批存量房专项债，此次专项债券的发行规模为 553 亿元，其中 16.53 亿元用于收购存量商品房。

公司动态跟踪：5 月中海外销售额同比+21%，绿城中国自投销售额同比+15%。1-5 月销售额及同比：首开股份 93 亿元（ -16%）；保利发展 1,162 亿元（-12%）；中国海外发展 904 亿元（-11%）；越秀地产 507 亿元（+27%）；绿城中国自投 654 亿元（-4%）。5 月销售额及同比：首开股份 15 亿元（ -36%）；保利发展 285 亿元（-19%）；中国海外发展 239 亿元（+21%）；越秀地产 96 亿元（-5%）；绿城中国自投186 亿元（+15%）。华发股份张延因个人原因辞去第十届董事局董事、执行副总裁及下属子公司所有职务；建发股份第十届董事会会议同意增补许晓曦为相关委员会委员，调整战略与可持续发展委员会主任为许晓曦。招商积余公告，截至 2025 年 5 月 31 日，公司累计回购股份数量为 142.58 万股，占比为 0.134%，回购对价 1,586 万元。

一周板块回顾：上周房地产板块跑输大市，物管板块跑赢大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 0.86%，沪深 300 指数上涨 0.88%，相对收益为-0.02%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 21 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：中润资源、海泰发展、ST 中珠、莱茵体育、南都物业，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为*ST 中迪、金地集团、华夏幸福、沙河股份、深振业A。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 1.51%，沪深 300 指数上涨 0.88%，相对收益为 0.63%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为13.5/12.0 倍；物管 25/26PE 均值分别 12.7/11.3 倍。

投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近 3 年，但量价并未如期进入正向循环，因而预计后续仍有必要加大政策支持力度，并预计“止跌回稳”仍将是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，后续政策也将进一步发力，包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接 PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业；4）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、华发股份，关注金地集团。

风险提示

调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。