地产及物管行业周报：4月销售热度回落，房企业绩继续承压250505

事件

4 月 30 日，克而瑞发布 2025 年 4 月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额246 亿元，中海、华润单月销售额分别为 201、173 亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期213 亿元下降至 173 亿元。4 月单月销售过百亿房企为 9 家，较 2024 年同期增加 2 家，对比 2023年同期减少 5 家。点评：

4 月房企销售额单月同比-23.5%/累计同比-16.1%，分别较前值-4.1pct/-3.3pct，销售边际出现回落。根据克而瑞数据，2025 年 4 月，50 家房企单月销售金额 1,948 亿元，同比-23.5%、较前值-4.1pct；销售面积为 1,071 万方，同比-26.1%、较前值-6.7pct。2025 年 1-4 月累计销售金额 7,563亿元，同比-16.1%、较前值-3.3ct；销售面积 3,951 万方，同比-22.0%、较前值-2.5pct。24 年 9 月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4 销售额同比降幅出现显著收窄，25 年以来销售出现反复，2 月改善后 3-4 月边际回落。4 月 25 日，政治局会议指出持续巩固房地产稳定态势，加量好房子、优化收储、推进城改。目前国内销售市场结构性分化仍然明显，一二线城市好于三四线，并且我们维持认为后续房地产市场呈现“结构偏强+总量偏弱”的格局，我们依然看好布局核心城市的优质房企的销售表现。

4 月单月销售：保利、中海、华润排名前三，4 月房企销售有所分化、优质房企同比增长明显。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，中海、华润分别位列二三。其中，保利 246亿（YOY-26%）、中海 201 亿（YOY-8%）、华润 173 亿（YOY-19%）、招蛇 147 亿（YOY-21%）、万科 115 亿（YOY-45%）、绿城 111 亿（YOY-23%）、建发房产 108 亿（YOY+13%）、越秀 103 亿（YOY+24%）、滨江 102 亿（YOY+10%）、金茂 70 亿（YOY+8%）、华发 62 亿（YOY+73%）、龙湖 52 亿（YOY-42%）、碧桂园 37 亿（YOY-24%）、金地 28 亿（YOY-55%）、世茂 20 亿（YOY-23%）、新城 18 亿（YOY-53%）、旭辉 17 亿（YOY-57%）、阳光城 17 亿（YOY+69%）、融创 10亿（YOY-92%）、中南 3 亿（YOY-83%）等。主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+73%、阳光城+69%、越秀+24%、建发房产+13%、滨江+10%、金茂+8%、中海-8%等，显著好于行业。

1-4 月累计销售：保利、华润、中海排名前三，前 4 月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，华润、中海分别位列二三。其中，保利 876亿（YOY-9%）、华润 685 亿（YOY-5%）、中海 665 亿（YOY-19%）、招蛇 498 亿（YOY-15%）、绿城 477 亿（YOY-9%）、万科 459 亿（YOY-42%）、建发房产 428 亿（YOY+4%）、越秀 411 亿（YOY+37%）、华发 357 亿（YOY+49%）、滨江 333 亿（YOY-6%）、金茂 253 亿（YOY+5%）、龙湖 221 亿（YOY-32%）、碧桂园 132 亿（YOY-42%）、融创 111 亿（YOY-51%）、金地 109 亿（YOY-52%）、世茂 91 亿（YOY-16%）、旭辉 72 亿（YOY-49%）、新城 69 亿（YOY-56%）、阳光城 55 亿（YOY+13%）、中南 16 亿（YOY-75%）等；主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+49%、越秀+37%、阳光城+13%、金茂+5%、建发房产+4%、华润-5%、滨江-6%、绿城-9%、保利-9%等，显著好于行业。

投资分析意见：新房销售热度回落，房企分化仍然明显，维持“看好”评级。我们认为去年 9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，在需求侧，政府强调修复居民资产负债表并释放消费的政策思路，而供给侧，政府强调通过收储和好房子等新房保价引导市场价格修复的政策思路，此外，近期贸易战下，我国持续强调扩内需应对，稳地产战略重要性再提升，并近期中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策也将进一步发力，包括：加量好房子、优化收储、推进城改等，地产 Alpha 和 Beta 或将共振。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示

房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。