地产行业2024年报及2025年一季报总结：毛利率企稳，减值压力释放，优质房企稳健250505

投资要点：1、业绩方面：板块整体亏损，优质房企相对稳健一些。

从地产板块 2024 年年报（（A+H 股）来看，2024 年板块营业收入同比-21%，归母净利润亏损规模扩大至 4177 亿元。除了营收下滑外，业绩承压的原因主要有：减值规模增加和毛利率低位。1）2024 年地产板块资产减值损失为 939 亿元，2023 年为 737亿元；2024 年信用减值损失为 477 亿元，2023 年为 92 亿元；2）毛利率仍然低位。2024 年板块整体毛利率 11.6%，较 2023 年基本持平。此前高点在 32.3%左右。

整体承压下，优质房企业绩相对好一些。我们将房地产板块（A+H 股）上市公司划分四个梯队，第一梯队房企业绩表现相对好一些。2024 年第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为+0%/-20%/-41%/-34%，归母净利润除第一梯队盈利外，其他梯队均为亏损，具体来看 2024 年各梯队归母净利润规模分别为 602/-819/-216/-3743 亿元。2、财务方面：行业有息负债规模下降，优质房企财务更加稳健。

板块有息负债规模下降，但第一梯队房企有息负债规模增加。2024 年末，板块（A+H股）整体有息负债规模下降 3.4%。2024 年房地产行业开发资金总规模下降 17%，公开市场债券发行规模同比下滑 12.7%，开发贷余额同比增速为+5.3%，政策支持下，其是相对稳定的资金来源。从各梯队房企来看，2024 年末，一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为+0.3%/-2.8%/-12.3%/-4.3%。

第一梯队房企财务指标明显更优。截至 2024 年末，板块（（A+H 股）剔除预收账款资产负债率为 69.4%，同比增加 1.4pct；净负债率为 99.6%，同比上升 11.0pct；现金短债比为 0.51，2023 年为 0.60。第一梯队房企财务指标优于其他梯队，尤其是现金短债比指标。2024 年末，一/二/三/四梯队房企剔除预收账款资产负债率分别为57%/63%/55%/88%，净负债率分别为 42%/74%/50%/384%；现金短债比分别为2.34/0.98/0.87/0.07。3、优质房企拿地和销售表现好于行业。

销售表现来看，优质房企销售表现好于行业，排名提升。根据统计局数据，2024 年全国商品房销售金额同比下降 17.1%，克而瑞百强房企销售金额同比下降 30.2%。优质房企销售表现好于行业，排名提升。保利发展销售规模稳居行业第一，中海地产、华润置地、招商蛇口稳居前五，绿城中国、建发房产稳居前十，越秀地产、华发股份、滨江集团进入前十。

拿地表现来看，去年四季度以来，优质房企拿地力度有所提升。去年全年，房企拿地力度不高，基本在 30%以内。去年四季度以来，尤其是今年以来，优质房企拿地积极性明显提升，拿地力度甚至超过 50%。布局来看，进一步聚焦核心城市，部分房企拿地金额超 80%聚焦于北上深杭成 5 个城市。投资建议：地产行业 2024 年营收和业绩依然承压，但业绩代表过往。政策端在持续改善，政治局会议表述定调房地产“止跌回稳”，土地市场热度不减出现积极变化。优质房企在业绩、财务状况和销售拿地环节均优于行业。

风险提示

政策落地不及预期，基本面恢复不及预期，风险化解不及预期。