房地产行业2026年中期投资策略：关注数据边际转好带来的估值修复空间

核心观点

上半年回顾：基本面边际转好，房价二阶导转正。2026年上半年，房地产行业延续筑底修复进程，市场运行特征较过去几年出现积极变化。成交端，“小阳春”成色较足，二手房成交维持高位，传统淡季表现超预期；价格端，二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市已率先企稳，房价“二阶导转正”特征逐步显现；结构端，改善型需求回升带动置换链条修复，高能级城市优质资产表现更优；租赁端，在经历长周期调整后，部分核心城市租金指数出现企稳回升迹象，为市场预期改善提供边际支撑。

当前行业仍处于由“预期修复”向“基本面验证”过渡阶段。虽然投资、新开工等指标仍承压，但需求侧改善、价格端企稳及租金边际修复共同表明，行业最悲观阶段或已过去。下半年需重点关注成交持续性、房价企稳范围扩散以及租金回升能否形成正向循环。

下半年展望：核心数据将筑底回升。当前总库存持续下降，但仍有约7亿平的过量库存，土地库存占比超六成，呈现“源头淤积”型的库存结构。预计2026年新房市场热度低位企稳，销售额为7.7万亿元（-8.3%），销售面积为8.3亿平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。新开工有望正增长。竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米（-20%）。投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元（-9%）。

投资建议

关注数据边际转好带来的估值修复空间。在未来高频数据不出二次探底的假设下，我们预计地产股后续演绎的三个阶段：1）第一阶段“没那么差”：当前地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价，且数据的连续改善并未体现于股价，若数据能够持续向好，少量的空转多就能带来较大提振；2）第二阶段“底部确认”：房价止跌成为共识，部分城市出现上涨，减值压力明确降低；3）第三阶段“房价向上”：定价仍以PB为主，但部分房企会逐渐参考PE。我们建议建议继续增配地产板块，维持“优于大市”评级，优选折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的标的，个股端推荐中国金茂、越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外宏洋集团、招商蛇口、贝壳W等。

风险提示

政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。