房地产行业2026年5月月报：5月二手房成交环比由正转负，成交动能走弱；土拍溢价率同环比均提升

核心观点

【新房成交】

5月新房成交面积环比正增长，同比增速由正转负。5月47城新房成交面积环比+9.2%，同比-0.5%，同比增速由正转负，同比增速较4月下降3.3pct。1-5月累计同比-8.3%。

从各能级城市来看，5月一线城市新房成交同比增幅收窄，二线城市同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。1）一线城市：5月新房成交面积环比+4.0%，同比+16.5%，同比增幅较4月收窄11.2pct。其中上海、广州、深圳同环比均增长，上海环比+2%、同比+17%，广州环比+23%、同比+7%，深圳环比+55%、同比+50%；而北京虽同比增长15%，但环比出现了27%的下滑。1-5月一线城市累计同比-0.9%，其中北京、上海、广州同比上升1%、4%、3%，深圳同比-28%。2）二线城市：5月新房成交面积环比+3.4%，同比-4.3%，同比降幅较4月扩大3.6pct。其中武汉、苏州、福州、大连同环比均正增长；济南、南宁环比正增长、但同比负增长；青岛、宁波环比负增长、同比正增长；杭州、成都同环比均出现了下滑，杭州环比-11%、同比-12%，成都环比-7%、同比-16%。1-5月二线城市累计同比-13.4%。3）三四线城市：5月新房成交面积环比+18.3%，同比-4.2%，同比降幅较4月收窄0.3pct。其中佛山、莆田、芜湖、吉安、肇庆、梧州、清远、茂名同环比均正增长。1-5月三四线城市累计同比-6.5%。

【二手房成交】

5月二手房成交环比增速由正转负，成交动能减弱；低基数影响下同比涨幅扩大。5月23城二手房成交面积环比-11.3%，同比+12.5%，同比涨幅较4月扩大4.1pct。1-5月23城二手房成交面积同比+1.8%。

从各城市能级来看，5月各能级城市二手房成交环比均出现了负增长，同比涨幅均有所扩大。5月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.9%、-15.9%、-4.2%，同比增速分别为14.8%、8.3%、20.2%，同比增幅较4月分别扩大2.3、2.3、12.0pct。一线城市中，北京同比+3%、环比-14%，深圳同比+15%、环比+0.2%，上海同比+23%、环比-6%；二线城市均环比下降、除南宁外同比均上升。其中杭州同比+4%、环比-16%，成都同比+11%、环比-12%。1-5月一、二、三四线城市累计同比增速分别为3.2%、-2.3%、11.0%。其中北京1-5月累计同比+0.2%，上海累计同比+8%，深圳累计同比-6%，杭州累计同比-15%。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升。5月末13城新房库存面积环比-5.6%，同比-4.5%；去化周期18.9个月，环比-1.5个月，同比+2.1个月。具体来看，5月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。

【土地市场】

受核心城市优质地块带动，5月住宅类用地土拍溢价率同环比均提升。5月全国成交土地规划建面环比+12.6%，同比-23.8%；楼面均价1061元/平，环比-3.9%，同比-8.9%，溢价率6.9%，环比+0.6pct，同比+3.5pct。其中全国住宅类用地楼面价4666元/平，环比+15.6%，同比-11.2%；全国住宅类用地溢价率9.6%，环比+0.8pct，同比+5.3pct。一、二、三线城市住宅类用地溢价率为14.7%、11.7%、2.9%，一线城市环比+8.9pct，同比+12.4pct；二线城市环比-0.7pct，同比+3.7pct；三线城市环比-2.4pct，同比-0.6pct。一、二线城市住宅类用地土拍溢价率均超10%。不过，土拍市场分化明显，根据中指院，上海、杭州平均溢价率分别为34%、28%，而南京、沈阳、郑州普遍低溢价或底价成交。从累计来看，1-5月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。1-5月全国成交土地规划建面同比-16.7%，成交总价同比-30.2%，楼面均价989元/平，同比-16.3%，平均溢价率5.2%，同比-3.0pct。

【房企】

销售：百强房企5月销售同比降幅持续收窄。百强房企5月全口径销售额同比-1.1%（前值：-11.6%）；1-5月累计同比-17.1%（前值：-20.7%）。TOP20房企中，5月销售额同比为正的有：中国中铁（+217%）、中建东孚（+60%）、中国铁建（+40%）、华润（+28%）、招蛇（+20%）、越秀（+18%）、中海（+14%）、保利置业（+10%）、建发（+4%）。1-5月销售额同比为正的有：中旅投资（+177%）、中建东孚（+87%）、中建壹品（+34%）、中海（+14%）、招蛇（+13%）、金茂（+11%）、华润（+8%）。

拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度小幅回升，楼面均价同比增长。百强房企5月全口径拿地金额同比+6.4%，拿地强度13%，环比+3pct，同比+1pct；拿地建面同比-3.5%；楼面均价1.6万元/平，同比+10.2%。具体来看，5月拿地金额较多的主流房企有：华润（拿地金额95亿元，拿地强度41%）、保利发展（80亿元，29%）、滨江（63亿元，68%）、绿城（45亿元，36%）。1-5月百强房企全口径拿地金额同比-43.9%，拿地建面同比-24.8%，楼面均价8233元/平，同比-25.4%，拿地强度25%，同比-9pct。1-5月华润置地以313亿元的拿地金额排名第一，其次是越秀（282亿元）、保利发展（214亿元）、绿城（123亿元）、金茂（121亿元）、滨江（121亿元）。

【政策】

5月28日，城市更新“十五五”规划发布。这是我国首个以“五年规划”形式出台的城市更新专项顶层设计。与“十四五”相比，“十五五”定量目标更清晰精准、结构更重“质效与可持续”。各项改造指标分化：1）规模增加：危旧房改造（50万套/间）、老旧街区厂区改造（1500个）、历史建筑修缮（1.5万处）、地下管网更新（36.5万公里）规模明显提升；体育场地规模（12.8万公顷）略有增加；2）规模减少：城中村改造数量（4000个）虽略有下滑，但体量仍然较大；老旧小区改造（11.5万个）下滑；3）新增：新增城市公园绿地（2万公顷）、应急避难场所（5万个）、城镇房屋基础信息数字化率（>95%）等改造目标。此外，规划有三大亮点：1）构建可持续的城市建设运营投融资体系。①财政支持：提及“中央财政支持”；“允许通过地方政府专项债券……支持用作项目资本金”；“地方政府加大财政投入”等。25年城市更新相关债券发行规模超3500亿元，同比+2%，占新增债券的7.6%；26Q1发行接近1200亿元，同比+7%，其中城中村改造债券发行超500亿元，同比+140%。②金融支持：提及“允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持”。③社会资本：提及“推动符合条件的城市更新项目发行REITs、资产证券化产品等”；“支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等”；“鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营”。2）构建多主体协同参会与机制，支持民企参与城市更新。规划提出“政府统筹协调各类存量资源，支持国有企业、民营企业参与城市更新”。各方的角色定位更加清晰，政府作为资源的统筹者，积极调动各方力量参与城市更新大工程上。由于涉及面广，民企可根据自身资源、设计、产业及效率优势，在城市更新大势中找到机会。3）规划提出“促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”，为房企未来发展指明新出路，从短周期的“开发商”转向长周期的“城市运营商”。我们认为，未来房企参与城市更新将从单纯的项目争夺转向差异化城市更新品牌构建。在城市更新过程中，过去房企主要靠新城增量开发，向外围扩大城市边界，未来将城市核心区域的存量资产盘活是重点内容，以内生改造激活城市活力，更好激活存量资产的价值。

地方层面，1）广州启动收购二手房，上海收购二手房成效初显，并将试点扩大至全部中心城区。5月26日，广州发布楼市“穗八条”系列配套文件，其中指出，广州安居集团启动支持居民“卖旧买新”试点工作，收购对象为总价在300万元以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限，居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。此外，上海披露收购二手房工作进展。根据上海市房管局官网，截至5月21日，三区已累计完成房源收购523套，其中徐汇区458套、浦东新区64套、静安区1套。今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作。2）5月公积金仍是各地政策的主要优化调整方向。苏州大幅提高贷款额度上限（叠加后最高可贷400万元）；广州、苏州、青岛、大连等地扩大公积金提取用途，其中广州、青岛支持公积金用于原拆原建；广州“商转公”扩大受益面、降低转贷门槛（符合条件的商贷可转为组合贷款，累计缴存公积金时限由60个月缩短为36个月，原商贷放款年限由3年缩短为2年，申请对象由本市缴存人扩展至大湾区或广州都市圈城市缴存，贷款额度提高至80%）。

【板块收益】

5月房地产板块绝对收益为-4.8%，但相对收益（相对沪深300）为-6.6%，地产板块跑输沪深300，虽然3-4月楼市出现了“小阳春”行情，但5月成交动能出现走弱，市场信心仍然不足。

投资建议

5月新房成交面积同比走弱；尽管因低基数原因，二手房成交同比数据仍然较好，但环比增速已经走弱；可以看出，从3月的集中需求释放至今，成交动能已经逐渐开始减弱。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。深圳、上海的最新批次土拍也有地块拍出了超高溢价率的地块，但细究其背后，有些地块是降低了起拍价，造成了高溢价率的现象；有些地块是较为稀缺，造成了各家房企争抢的状况。而多数普通地块仍然是底价或低溢价成交。并且最终所有地块还是要转化成后续的市场成交、房企的利润才有效。普通地块、普通房源的修复，也就是市场真正的修复目前还在筑底过程中。

从投资角度来说，我们认为，2026年地产板块存在投资机会，部分房企已经出现结构性改善。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”成交量季节性回升；前期出台政策效果持续发酵；公积金制度的改革进一步明晰；已出现结构性改善的房企估值仍处于低位；多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。