房地产行业：2026年第一季度惠州市房地产市场资讯

一、政策解读

2026年2月14日，惠州市住建局等七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，围绕信贷支持、公积金提额、套数认定、税费简化、人才安居、交易优化等方面出台一揽子支持政策，精准降低购房门槛与成本，提振刚需及改善型住房消费，推动市场平稳健康发展。

（1）公积金贷款力度加码

首套：个人最高贷50万元、家庭最高贷90万元；

二套：个人最高贷40万元、家庭最高贷70万元；

人才支持：Ⅰ类人才家庭最高贷200万元，Ⅱ类人才家庭最高贷120万元；

商转公取消“唯一住房”限制，支持更多家庭降低月供压力。

（2）信贷与套数认定优化

实行按区认房不认贷：仅核查购房所在县（区）住房套数，跨区购房可享首套政策；首付比例下调：首套最低15%、二套最低25%；多子女、赡养老人家庭：套数认定核减1套，进一步降低改善型购房成本。

（3）税费与交易流程简化

取消普通与非普通住宅划分，统一税费标准，减少交易环节税费差异。

（4）人才安居与品质提升

实行按区认房不认贷：仅核查购房所在县（区）住房套数，跨区购房可享首套政策；首付比例下调：首套最低15%、二套最低25%；多子女、赡养老人家庭：套数认定核减1套，进一步降低改善型购房成本。

二、土地市场

一季度土地市场分析

1. 成交规模：一季度共成交63宗地块，其中1宗住宅用地、2宗商住用地、10宗商业用地，另有多宗工业、仓储用地，总成交面积约164.3595万㎡，总成交金额28.2207亿元，土地市场成交规模阶段性回落。
2. 拿地主体：成交结构以工业、仓储及少量商住用地为主，拿地主体仍以本地国企、平台公司为主，民营房企拿地意愿偏谨慎，市场呈现“产业导向、国企主导”的特征。
3. 价格特征：商住用地楼面价集中在3000-3500元/㎡（楼面地价），工业及仓储用地地面单价集中在400-1300元/㎡，区域价差显著，核心片区（惠城、仲恺、大亚湾）土地价值凸显。

三、商办市场

写字楼市场

2026年一季度惠州无新增甲级写字楼入市，核心区（江北、金山湖）以存量去化为主；仲恺、大亚湾少量产业配套办公放量。全市平均空置率31.1%（环比上升15.8%）；江北CBD甲级空置率约18%-22%，乙级、普通写字楼空置率约35%-49%；仲恺、大亚湾产业配套型更低，空置率约22%-24%。

商业地产市场

1. 2026年一季度惠州商业综合体出租市场呈现核心坚挺、区域分化、社区偏弱的格局，江北、河南岸核心商圈标杆项目凭借成熟区位、稳定客流与首店及体验业态集聚优势，整体出租率维持在90%以上，经营韧性较强；金山湖、仲恺、惠阳大亚湾等区域型综合体依托片区居住及产业人口支撑，出租率多集中在75%-90%区间，但高层及传统零售业态空置压力相对突出；而水口、惠城高新及大亚湾偏远片区的社区型商业综合体受周边楼盘入住率不足、商业供应饱和、线上消费分流影响，出租率普遍仅维持在50%-70%，市场去化及经营承压明显，整体呈现头部项目稳租满租、中端项目依靠业态调整维持出租水平、近郊社区商业空置偏高、租金与出租率同步走弱的分化态势。
2. 2026年一季度惠州社区底商出租呈现成熟社区稳租高租、新区及近郊空置偏高、整体以配套配套业态为主的特征，惠城江北、河南岸、麦地等成熟片区底商出租率约80%-90%，日均租金1.5-2.5元/㎡，以便利店、生鲜超市、餐饮、美容美发等生活配套业态为主，客流稳定、租金议价空间小且免租期短（多为1个月）；金山湖、仲恺、惠阳等次新片区出租率约60%-75%，日均租金1.0-1.8元/㎡，空铺多集中在社区入口内侧或二楼铺位，业主普遍通过1-2个月免租期、租金下调5%-10%吸引租户；水口、惠城高新、大亚湾偏远板块及入住率低于50%的新区社区底商出租率仅40%-60%，部分铺位空置超半年，日均租金低至0.6-1.2元/㎡，业态单一且多为小型餐饮、便利店，面临租金下滑、空置周期拉长及业态调整压力，整体呈现核心区供需平衡、次新区小幅承压、新区供应过剩与消费不足叠加的分化格局。
3. 2026年一季度惠州商业物业买卖成交呈现总量低迷、核心稀缺、刚需铺为主、价格承压的态势，整体成交活跃度偏低，市场以存量消化和议价成交为主。惠城江北、河南岸等成熟片区的临街旺铺与社区底商因租金稳定、出租率高，成交相对活跃，多为自用或长线投资客整间或小面积收购；金山湖、仲恺、大亚湾等次新及外围区域成交冷清，写字楼与大型综合体铺位因空置高、回报弱，买卖极少。整体市场呈现核心区抗跌、次新区降价去化、远郊难成交的分化，买家更倾向“低总价、稳出租、短周期”的社区铺与临街铺，大宗商业及写字楼买卖近乎停滞，业主普遍让利10%-20%以促进成交，法拍与急售房源增多，进一步压低区域成交均价。

一季度商办市场分析

2026年一季度惠州商业物业市场整体分化格局显著、整体活跃度偏弱、存量去化为主。商业综合体呈现核心商圈项目出租率高、经营稳健，区域及近郊项目空置偏高、依靠业态调整维持经营；社区底商成熟片区租售表现平稳，新兴及入住率偏低片区空置较多、租金承压明显；写字楼市场高端核心项目租赁韧性较强，普通及远郊写字楼空置高、需求不足。商业买卖市场整体成交冷清，仅有核心优质临街铺、社区小额底商存在少量自用及长线投资成交，大宗商业、写字楼买卖基本停滞，业主多以降价让利促成成交，全市商业整体呈现核心抗跌保值、外围供应过剩、租赁分化、买卖低迷的运行特征。

四、住宅市场

1. 整体走势

2026年一季度惠州住宅市场呈现量升价稳、二手主导、区域分化、政策驱动的“小阳春”特征，整体温和修复但基础仍弱。全市一二手住宅成交面积211万㎡，同比增3%；其中新房66万㎡、二手145万㎡，二手房占比近七成，成为成交主力。3月显著回暖，新房成交25万㎡、二手53万㎡，节后需求集中释放。价格端，整体以价换量、核心区更坚挺：惠城（金山湖、江北）改善盘与优质学区房价格稳、去化快；大亚湾、惠阳承接深圳外溢，刚需70-90㎡走量；仲恺依托产业人口刚需稳定；博罗、惠东等远郊库存高、去化慢、价格承压明显。

1. 区域分化

2026年一季度惠州住宅市场区域分化明显，全市新房实际成交均价约7800-8200元/㎡，呈现核心区稳、临深强、产业区横盘、远郊冷的格局。惠城区实际成交价9500-10500元/㎡，金山湖、江北等核心改善板块达1.2-1.8万/㎡，配套与学区支撑房价韧性最强；大亚湾（7800-8800元/㎡）、惠阳（7300-8200元/㎡）依托临深优势，西区、白云新城等临深板块成交活跃、价格偏稳，非临深及滨海板块以价换量明显；仲恺区（7000-8000元/㎡）靠产业人口支撑刚需成交，但整体横盘、促销普遍；博罗（6200-7200元/㎡）为价格洼地，承接惠城、东莞外溢自住需求，成交平稳但升值动力弱；惠东（6500-7500元/㎡）、龙门（5800-6800元/㎡）以度假物业为主，入住率低、库存高，去化周期超24个月，房价与流动性持续承压。整体来看，市场已从普涨普跌转向由地段、配套、产业、人口主导的结构性分化，核心优质房源抗跌性强，远郊及配套不足的弱势房源仍面临价格回调与流通性压力。

1. 驱动因素

2026年一季度惠州住宅房地产市场回暖运行，主要受多重因素共同驱动：楼市信贷首付下调、公积金贷款额度提升、交易税费优化等利好政策持续落地，有效降低购房门槛、提振市场信心；深圳、东莞外溢刚需持续向大亚湾、惠阳、博罗等临深临莞板块导入，形成区域成交重要支撑；惠城成熟配套与优质学区吸纳本地改善需求、仲恺产业人口稳定支撑刚性购房群体，自住需求成为市场基本盘；房企依托春节后营销节点集中推盘、以特价房源和让利促销加快去化，激活观望置业情绪，叠加节后返乡置业与季节性小阳春行情释放滞后需求，同时二手房现房高性价比优势凸显、替代效应增强，共同推动一季度住宅市场呈现量升价稳、结构修复、区域分化加剧的运行特征。

六、司法拍卖资讯

市场分析

2026年一季度惠州法拍房市场呈现整体供应走高、普遍折价成交、区域分化明显的运行特征，全市法拍房源大多以评估价6.5—7折区间底价成交，极少出现溢价竞拍，市场捡漏心态浓厚但理性观望情绪较强；惠城区核心地段优质改善法拍房折价相对可控，维持在30%左右，房源认可度高、一拍成交率稳，是法拍市场价值支撑板块；仲恺依托产业刚需支撑，小户型低总价法拍房源去化较快，折价幅度保持平稳，刚需接手意愿较强；大亚湾、惠阳临深片区法拍库存量大、房源同质化高，受住宅市场行情偏弱影响，折价普遍达到40%左右，多无人竞价直接底价成交；博罗知名大盘如佳兆业东江新城等改善型法拍房源体量偏大，折价适中但流动性一般，以本地自住客户承接为主；惠东县平山街道住宅法拍房贴合县域刚需需求，折价处于合理区间，而滨海文旅类法拍房源依旧流拍率高、保值性差；整体来看，惠州法拍房已形成核心城区抗跌稳成交、临深及远郊折价加深、文旅度假房源承压明显的格局，虽具备价格洼地优势，但普遍存在产权核查、腾退交付、欠费纠纷等隐性风险，刚需自住可择优谨慎入手，投资属性进一步弱化。

七、一季度整体总结

2026年一季度惠州楼市在房贷宽松、公积金优化、房企让利促销等多重利好加持下，整体呈现温和回暖、淡季放量回暖态势，全市一二手住宅总成交同比小幅上涨，3月行情显著升温、环比大幅走高，二手房强势领跑市场，成交量占全市近七成，以高性价比现房优势承接大量刚需与刚改需求，新房成交平稳复苏，价格整体企稳、特价走量特征明显。区域分化格局持续加剧，惠城核心板块依托优质配套支撑改善行情、成交稳居全市前列，仲恺依靠产业人口刚需稳定走量，惠阳、大亚湾承接深莞外溢需求热度较高，博罗、惠东远郊板块去化偏慢、价格承压；同时全市房地产开发投资同比下行，市场库存依旧偏高，买卖博弈持续，楼市复苏根基尚不牢固，整体以理性平稳、结构性分化为主，投资热度偏低、自住属性占据主导。