房地产行业点评报告：深圳限购进一步放松，全面提升公积金额度

事件：深圳化调整住房限购政策及公积金贷款政策

2026年4月29日，深圳住建局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步优化调整住房限购政策、进一步优化调整住房公积金贷款政策，自2026年4月30日起施行。

核心区域限购套数增加，利好改善型需求释放

本次政策针对限购局部调整，在福田、南山及宝安新安街道这一核心优质区域，允许特定群体增购1套住房。具体包括：深户家庭可购第3套；非深户（社保/个税满1年）家庭可购第2套；持有效居住证的非深户家庭可直接购1套（无需社保），其他区域政策不变。政策利好区域内改善型需求及长期在深工作但此前受限的非户籍家庭，有助于促进职住平衡。区域二手房及改善型新房有望迎来成交量回升，带动整体市场情绪好转。

公积金贷款额度上调，深圳新房市场承压

本次政策对首套房、多子女家庭、初婚初育家庭公积金贷款额度给予更高上浮比例，个人额度由60万提至70万，家庭由110万提至130万；首套房、多子女家庭、保障房等上浮比例均有明显提高，且多种情形可累加，家庭最高可贷351万元。深圳2026年1-3月新房成交0.47万套，同比-50.1%；二手房成交1.69万套，同比-0.9%；4月1-28日新房成交2548套，同比-2.3%；二手房成交6689套，同比+2.5%。价格端，深圳3月新房和二手房价格指数环比分别+0.2%、+0.4%，环比有企稳趋势。整体来看深圳二手房成交趋稳，新房去化压力较大，本次政策调整有望带动核心区域改善型新房成交，帮助房企加快资金回笼，以价稳为前提、以量升为目标，巩固价格企稳成果。

投资建议

继2025年底以来，北京、上海陆续放松限购和公积金政策，此次深圳的跟进政策调整精准施策、符合预期：限购仅针对核心区域特定群体松绑，公积金则普遍加力惠及各类购房需求。短期来看，核心区域的二手房及改善型新房成交有望回暖，市场信心将得到一定提振；但由于居民预期仍是关键变量，政策对远郊区域的传导效应可能有限。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。