房地产行业：土地市场有所回落，期待政策进一步发力－2025年Q4土地市场总结260111

投资要点

2025Q4 全国土地供应及成交情况土地推出建面方面，2025 年 Q4 全国供给土地规划建面 11.06 亿方，同比增速为-16.15%。土地出让金方面，2025 年 Q4 全国实现土地出让金 1.47 万亿，同比增速为-24.71%。从溢价率数据来看，2025 年 Q4 土地出让平均溢价率 2.84%，相比 2024 年 Q4 下降1.23 个百分点。从城市能级来看，2025 年 Q4 一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为 4.72%、2.12%、2.98%。从单月数据来看，2025 年 12 月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为 2.00%、5.40%、1.07%、2.24%。流拍率方面，2025 年 Q4 平均流拍率为 10.43%，2024 年 Q4 流拍率为 17.73%，同比下降 7.30 个百分点。2025 年 Q4，10-12 月流拍率分别为 17.03%、7.22%、10.28%。

高总价及高溢价率地块的城市分析2025 年 Q4 高总价地块数共有 4 宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。从城市分布来看，2025 年 Q4 总价超过 50 亿元的地块北京有 2 块、上海有 1 块、武汉有 1 块。从高溢价率城市数量来看，2025 年 10 月，全口径土地溢价率超过 20%的城市数目为12 城（11 月、12 月分别为 16、9 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 6 城（11 月、12 月分别为 8、2 城）。住宅口径土地溢价率方面，2025 年 10 月，土地溢价率超过 20%的城市数目为 15 城（11 月、12 月分别为 14、11 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 8 城（11 月、12月分别为 6、7 城）。从绝对数值来看，江苏、山东和浙江的累计土地出让金排名全国前三。

投资建议

2025 年 Q4 土地市场压力仍大。Q4 推出建面、成交建面和土地出让金都同比下降。溢价率走低，市场热情下降。一线城市溢价率环比下降，不同能级城市溢价率差距缩小。流拍率同比下降。土地市场供需双方继续回归理性，供需同比都有所下降。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场都处于复苏期，政策环境持续发力，也为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等。

风险提示

销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。