房地产开发与服务行业26年第3周：政策利好持续，二手房基本面走强260119

各部委协同发力，各方对地产的关注度在提升。1月14日，财政部等部门宣布将二手交易个税换购优惠政策再次延期至27年底，1月15日，央行新闻发布会明确三项新举措：一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25pct；二是商业购房最低首付比例由50%下调至30%；三是明确进一步降准降息空间。本周《求是》杂志第二期发表，在首期发表《改善和稳定房地产市场预期》后，本期再次刊登三篇与地产相关文章，包括主席《在中央城市工作会议上的讲话》、编辑部《现代化人民城市怎么建》及住建部部长倪虹《高质量推进城市更新》，年初这一轮政策落地+舆论阵地宣传的措施非常密集，短期市场反馈值得期待。

二手房认购开年表现出色，市场交易规模高于25年Q4。房管局网签，50城新房环比+9.9%，周同比-29.7%，26年1月前15天同比-31.9%，降幅仍然较大；11城二手网签环比+25%，周同比-10%，1月同比-19%。中介高频成交大幅改善，80城认购环比+16.7%，周同比+40.3%，1月前15天成交同比+23.2%，一线、二线、三四线分别同比+10%、19%和39%，本周认购量创25年6月以来的新高，年初频繁而正面的政策表态，对于短期市场交易情绪有较好的支撑作用，关注持续性。

新房市场仍较低迷，二手挂牌下降价格改善：本周新房推盘环比+54%，短期去化率有所下降，库存规模小幅增长。重点12城二手房挂牌量持续下降，高点以来下滑3.9%，其中一线城市下降5.8%。市场来访表现与成交同步，周来访环比+18%，来访转化率继续小幅增加。本周33城市成交均价本周环比+0.6%，过去30天环比-1.9%，年初市场挂牌下降，价格走稳，成交增加，后续价格持续性值得期待。

出让金规模仍低位，三四线出现结构性溢价。本周300城宅地出让金116亿元，环比-25.2%，1月土地成交金额同比-54.3%。本周供给建筑面积环比小幅上升，单周土地去化率为60%，整体景气度较弱，但三四线城市局部出现高溢价成交案例，地方性结构性机会依然存在。

本周内房表现较弱，港房持续走强，后续关注基本面走势。SW房地产指数-3.5%，跑输沪深300指数2.9pct。30个行业中排在97%分位（29/30），16家主流房企-1.9%，转型及其他地产公司-3.6%。尽管板块整体表现较弱，主流地产企业表现优于转型类企业。13家港资房企股价平均上涨6.1%，跑赢恒生指数3.8pct，领涨的为有私有化传闻的新世界发展，单周涨幅26.6%，此外港房开发与香港商业普遍上涨。

C-REITs板块信息汇总及观点：26年3周C-REITs综合收益指数下跌0.35%。本周78单REITs中29单上涨，产业园区连续上涨，上周11单REITs公布25年下半年运营数据，出租率与租金较普遍下降。

风险提示。行业政策面改善力度不及预期，市场需求大幅下滑，库存累积快于预期，居民端需求持续性不及预期等。