房地产行业：美国次贷危机下的房地产市场

#核心观点

次贷危机前美国房价指数同比增速处于上升趋势,1990年同比降低1.28％,2005年同比增速最高,达14.44％。2004-2005两年美国总体上涨28.72％,同期美国实际GDP仅上涨7.25％。美国房价指数从2007年-2012年下跌约26％,随后止跌回升,于2016年突破2007年高点。

1994年前,美国房屋自有率稳定在64％左右。1994年后,在政策推动下,美国房屋自有率开始上升,于2004年见顶,达到69％,明显高于历史均值。2004年后又逐步降低。2016年房价创历史新高时,房屋自有率重新降至63.4％,回归1984年-1994年均值附近。

城市组A包括美国房地产市场活跃的大都市区,投机属性更强,2000年-2006年房价最多上涨134.1％,2006年-2011年房价最多下跌41.3％,2017年突破次贷危机高点。

城市组B包括美国房地产市场较弱的大都市区,2000年-2006年房价最多上涨30.5％,2006年-2012年房价最多下跌23.2％,2015年突破次贷危机高点。

1997年-2006年,10城房价指数增速高于全国房价指数,2007年-2010年下跌幅度也大于全国房价指数。2011年后,两者增速较为接近。

#风险提示

历史数据偏差:历史数据跨时间度大,不同阶段历史数据可能存在偏差。

数据口径差异:数据来源于不同的机构,可能存在口径差异。

估算误差:房屋租售比估算可能存在误差。

地区差异:美国不同州和城市的实际情况存在差异。

不同国家国情不同:不同国家的文化、经济、历史、政治等方面存在不同,经验不可直接照搬。