REITs行业2026年投资策略：去春未暖，起舞在云尖260112

25年REITs政策依旧围绕常态化：发行行业扩容和加速扩募。行业扩容方面，12月1日，发改委发布《REITs项目行业范围清单》，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆项目以及城市更新项目。11月28日，证监会发布《推出商业不动产REITs试点的公告》，系首次将一类资产独立出来单独制定试点，标志着REITs市场发行方将更加市场化。加速扩募方面，9月12日，国家发改委发布782号文，其中在首发上市满6个月后可申请扩募（原12个月）。

截止25年12月末，广义的C-REITs市场规模为2,551亿元。其中CREITs二级市场78单项目，总市值2,185亿元；交易所审核的17单项目规模315亿元；过审待上市的有3单，拟募集50亿元。项目供给端，25年过审项目数量和规模较低，过审16单项目，募集金额345亿元，24年过审项目最多，共29单项目过审，募集金额579亿元。25年审核效率下降，项目平均87天过审，较24年上升3天。

25年整体业绩压力较大，仅保租房板块业绩增长。25Q3及前三季度，29单可比REITs在过去四个季度收入同比下降5.65%，EBITDA同比下降5.88%，可分配金额同比下降13.44%；其中保租房收入同比上升6.76%，EBITDA同比上升7.58%，可分配金额同比上升4.71%。

25年C-REITs综合收益指数呈上涨后震荡的趋势，表现优于债市。25年C-REITs综合收益指数上涨12.24%，其他指数中涨幅最高的是万得全A，涨幅27.65%，其次是中证转债、上证指数和沪深300，涨幅18.66%、18.41%和17.66%。25年C-REITs行情始于24年12月，上半年呈上涨的趋势，下半年行情震荡。分板块看，25年新板块数据中心REITs涨幅最高，综合收益涨幅43.4%，全部为资本利得，系板块概念热度较高；消费REITs涨幅第二，综合收益涨幅为27.8%，其中资本利得为24.2%，分红收益为3.6%。保租房和物流排名中等，涨幅14%-16%。高速、新能源和产业园综合收益较低，不超过10%。

经营及业绩和分派率回归是较为普适的规律，在新股、板块和存续项目中均有体现。在二级市场行情上涨时发行的REITs更容易分享到行情上涨的红利，产业园、物流等行情较弱的板块新发REITs涨幅表现也很不错，如九州通REIT、金隅产园REIT、首农产园REIT和亦庄产园REIT，其25年涨幅分别为44.5%、41.9%、36.5%和31.0%。而在二级市场行情低迷时运营情况和估值对新REITs上市后的涨幅影响较为明显。下半年二级市场关注度下降，部分项目运营情况偏弱或估值偏高导致上市后涨幅表现一般，如沈软REIT和中海REIT。消费REITs是25年表现最好的REITs，除中海REIT外其他消费REITs涨幅排名均位于前50%，主要系稳定向好的基本面和较低的估值水平。

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