房地产行业：寒夜破晓，曙光渐近－2026年房地产投资策略

现状分析：当前中国房地产市场正处于结构性调整阶段，整体特征表现为“量价齐跌、库存及投资压力仍存”。2025年，全国新房成交延续22年以来的调整

趋势，70城新房二手房价格同环比持续下跌，价格端仍在底部震荡。库存方面，新房和二手房库存去化压力仍在增加，其中新房库存虽略有回落，但在成交

持续偏弱的背景下，全国平均去化周期仍维持高位，库存压力依旧突出。投资端，房企整体延续谨慎态度，拿地意愿偏弱，新开工面积持续下降，房地产开

发投资降幅仍在扩大。

◼ 政策复盘：回顾2021年及之前的历史周期，房地产需求走弱多由政策收紧引发，因此政策放松往往能迅速带来成交与房价反弹，刺激效果明显。但本轮周期

中，2022-2024年多轮宽松政策均未带来持续修复，核心原因或在于需求端已自然“见顶”：城镇化率升至接近快速提升区间的上沿、人口增速转负，新增

需求放缓；同时居民与房企杠杆已处高位，信用扩张空间有限，导致政策刺激效果相对有限。这意味着本轮调整并非传统“政策收紧-政策放松”周期，而是

需求自然回落与资产负债表约束共同导致。展望未来，行业复苏或需同时满足政策进一步发力与需求自然筑底，政策方向或将从传统宽松转向利率下行、房

贷贴息、存量房收储及城市更新等结构性工具。

◼ 行业展望：我们认为，2026年，三大趋势值得期待：1）房地产调整周期有望进入尾声：参考全球68次房地产危机的历史经验，样本历史平均跌幅35%，平

均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。更重要的是，2006-2021年中国房地产的上行周期中实际房价涨幅与同期实际人均GDP

增速基本匹配，显示房地产价格上涨与经济扩张相协调，整体风险或低于普遍认知。2）“好房子”趋势：当前房地产行业政策导向已完成从“住有所居”向

“住有宜居”的根本性转变。中央层面自2023年起高频强调建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，政策推动和供需结构的升级意味着后续高品质住宅

市场或将迎来较大的发展空间。3）香港楼市复苏延续：考虑美联储降息周期、“供平过租”激发的刚性及投资需求释放，以及人口回流提供的刚性需求等多

重积极因素支撑，预计2026年香港一手私人住宅市场成交量与成交价格或将进一步回升。

◼ 风险提示：政策波动风险，行业基本面修复不及预期的风险，房企经营与流动性风险，第三方数据偏差风险。