房地产行业：高基数影响延续，销售降幅持续走宽－1－11月统计局房地产数据点评251216

事件：国家统计局发布 2025 年 1-11 月房地产行业开发投资和销售数据。2025年 1-11 月，全国实现：商品销售面积 7.9 亿㎡，累计同比-7.8%；商品房销售额 7.5 万亿元，累计同比-11.1%。销售端：四季度高基数影响持续，累计销售同比降幅走宽。2025 年 1-11 月全国实现商品房销售面积 7.9 亿㎡，累计同比-7.8%，相较 1-10 月累计降幅走宽1.0pct。实现商品房销售额 7.5 万亿元，累计同比-11.1%，较 1-10 月累计降幅走宽 1.5pct。单月销售来看，2025 年 11 月当月全国实现商品房销售面积 0.67亿㎡，单月同比-17.3%，相较 10 月单月同比降幅收窄 1.5pct；实现商品房销售额 0.61 万亿元，同比-25.1%，相较 10 月单月同比降幅走宽 0.8pct。供应端：房地产投资降幅走宽，开工/竣工降幅同步走宽。2025 年 1-11 月份，房地产开发投资额 7.9 万亿元，同比下降 15.9%，降幅较 1-10 月走宽 1.2pct；其中，住宅开发投资额同比下降 15.0%，降幅较 1-10 月走宽 1.2pct；房屋新开工面积 5.3 亿㎡，同比下降 20.5%，降幅较 1-10 月走宽 0.7pct；房屋施工面积65.6 亿㎡，同比下降 9.4%；房屋竣工面积 3.9 亿㎡，同比下降 18.0%，降幅较1-10 月走宽 1.1pct，其中住宅竣工面积 2.8 亿㎡，同比下降 20.1%，降幅走宽1.2pct。资金端：房地产到位资金降幅走宽，国内贷款累计同比持续为负。2025 年 1-11月房企到位资金 8.5 万亿元，同比下降 11.9%，降幅较 1-10 月走宽 2.2pct，其中：①国内贷款 1.3 万亿元，同比-2.5%，同比持续为负；②自筹资金 3.1 万亿元，累计同比-11.9%；③定金及预收款 2.5 万亿元，同比下降 15.2%，累计同比降幅走宽 3.2pct；④个人按揭贷款 1.2 万亿元，同比下降 15.1%，累计降幅走宽 2.3pct。房价端：70 大中城市二手房价降幅维持-0.7%，楼市信心仍待提振。2025 年 11月 70 城中，8 个城市新房价格环比上涨，较 10 月份增加 2 个；0 个城市二手住宅价格环比上涨。①从新房市场看，11 月 70 城新房价格指环比下跌 0.4%，跌幅较 10 月收窄 0.1pct；同比下跌 2.8%，跌幅较 10 月份走宽 0.2pct；②从二手房市场看，11 月 70 城二手住宅价格环比下跌 0.7%（其中一线城市二手房价环比-1.1%），降幅较 10 月稳定；同比下跌 5.7%，跌幅走宽 0.3pct。政策端：中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，房地产作为内需的核心拉动力，政策或将持续呵护。本次中央经济工作会议明确了 2026 年经济工作的八项重点任务，任务首位为“坚持内需主导，建设强大国内市场”，而房地产作为家庭资产的最重要组成部分，在扩大内需方面将会继续发挥重要作用，在此背景下预计 26 年房地产政策将继续落实。具体来说：短期房贷贴息与个税补贴出台的可能性较大，通过直接/间接全国范围内降低购房成本以达到短期楼市量价下行的缓冲垫作用，但政策效果的城市分化或仍然存在，楼市结构性的回暖值得期待；中期关注一线城市限购的完全松绑，随着限购松绑的进一步接力若房价调整有触底迹象，则长期关注中央下场推动大规模市场化收储。投资建议：房地产方面“稳楼市”仍然是 2026 年政策重要目标，增量政策有望加速出台/存量政策或将持续落地，标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质开发商（中国金茂）。风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期