房地产行业：11月住房销量平稳，投资端持续“控增量”251215

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国家统计局公布2025 年1-11 月房地产开发投资与销售数据。

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11 月一、二手房销量表现与10 月基本一致。今年受政策窗口和预期变动影响，整体市场温度呈前高后低态势；但是，下半年以来新房销量基本符合季节性走势，二手房销量剔除节假日扰动后也大体走平，整体市场交易量表现环比来看相对稳定。然而，受去年高基数影响，一、二手房销量同比自10 月起表现较弱，11月全国新建商品房销售面积和金额分别同比下跌17.3%和25.1%（10 月-18.8%和-24.3%，三季度-9.8%和-13.1%），二手房备案口径成交面积和中介口径80 城成交量指数分别同比下跌18%和21%（10 月-18%和-11%，三季度+3%和+20%）。综合来看，我们估算11 月一、二手房总销量环比持平微增，同比跌幅与10 月基本一致，年初至今累计跌幅仍在个位数水平。往前看，交易量稳定、供给量止增是房价预期回稳、量价正循环的关键前提；11月130 城挂牌量受头部城市带动环比增幅收窄0.4ppt至0.2%。11 月投资端指标仍处于“控增量、去库存”的关键阶段。11 月房企到位资金和房地产投资同比跌幅均有所走阔（11 月-33%和-30% vs. 10 月-22%和-23%），新开工和竣工面积同比跌幅基本走平（11 月-28%和-25% vs. 10 月-29%和-28%），高频口径宅地成交建面和金额同比跌幅略走阔（11 月-31%和-41% vs. 10 月-23%和-26%），整体投资端仍处于“控增量、去库存”阶段，如此前观点，这对于中长期库存压降、供需关系修复是必经之路。12 月中央经济工作会议在房地产政策方面也将供给问题放在首位，再提存量住房收储，须关注具体实践方案上是否有所创新。关注地产及物管板块投资机会。考虑到当前房地产基本面表现相对偏弱，政策端的推进节奏和落地效果仍须观察，我们建议中短期内可适度耐心，关注股息收益率具有吸引力的太古地产、恒隆地产，经营表现具备韧性的华润万象生活，长期竞争力突出且估值逐渐合理的贝壳；如政策节奏或效果超预期，对地产板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的华润置地、中国海外发展、建发国际、滨江集团，以及前端经营趋势良好的招商蛇口、绿城中国、中国金茂、中海宏洋、保利置业等。

风险

政策节奏和强度不及预期，地产衍生风险超预期演绎。