房地产行业深度分析报告：2025房企销售复盘，行业出清中，关注α机会260105

百强房企销售额近五年呈渐进式收缩态势，中国金茂逆势而上：2025年百强房企全口径销售额33572亿元，同比-19.8%；权益销售额为24645亿元，同比-20.1%；权益比例为73.4%。销售额近五年呈渐进式收缩态势，2025年降幅有所收窄。在2025年销售额TOP30房企中，四大央企确立并巩固行业TOP4的地位，TOP10房企中仅滨江集团一家民企。重点房企中，中国金茂α凸显，2025年销售额同比+16%，行业排名重回前十，成为唯一恢复正增长的重点房企。

销售均价加速上升，滨江连续十年占据榜首，金茂增速达50%：2025年百强房企销售均价达2.01万元/平（明显超过全国平均约1万元/平），同比+8.9%，较2024年同比+3.1%的增速有所提升。重点房企中，滨江集团销售均价为4.3万元/平，连续十年保持第一；中国金茂销售均价为2.5万元/平，同比+50%，增速最快。

行业马太效应加剧，千亿房企由央国企主导：2025年TOP10、TOP30、TOP50、TOP100销售额门槛分别同比-3.5%、-24.9%、-13.3%、-26.7%，TOP10房企降幅更小；TOP10门槛已是TOP30、TOP50、TOP100门槛的4.0、6.5、16.4倍，TOP10房企强者愈强。2025年全口径销售额千亿的房企数量合计10家（其中7家央国企），回到2016年前的水平。

头部TOP10房企市占率持续提升，头部房企更受益于行业出清：2025年TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售市占率分别为49.6%、24.4%、12.0%、14.0%，较2024年分别+2.0pct、-0.9pct、-0.3pct、-0.7pct。其中2015-2025年TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100销售市占率分别+7.1pct、+0.5pct、-1.7pct、-5.9pct，而2021年底到2025年年底，销售市占率分别+13.6pct、-5.5pct、-4.8pct、-3.4pct，即TOP10销售市占率主要提升的阶段是在本轮下行期。

投资建议

我们预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄，而市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值，推荐滨江集团、招商蛇口、华润置地、绿城中国、中国海外发展。

风险提示

政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。