房地产行业周度观点更新：问题的关键和关键的问题260104

止跌回稳的政策目标对市场预期曾有明显提振，但去年4月以来边际下行压力再次加大，政策阈值逐步临近，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。周度核心内容跟踪

市场：本周长江房地产指数-0.08%，相对沪深300的超额收益为+0.50%，行业排名相对居中（13/32）。本周板块表现一般，开发类、物管类仅少数标的上涨，收租类有涨有跌。政策：不足2年的个人卖房增值税率从5%降至3%；住建部发布提升住房品质的意见。中央：优化个人销售住房增值税政策，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。住建部发布关于提升住房品质的意见，到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展，形成有效支撑住房品质提升的政策体系、标准体系、技术体系和产业体系。地方：深圳发布十五五规划建议，明确提出推动房地产高质量发展，房地产投资将向保障房和改善性商品房两侧发力，落实商品房开发、融资、销售等基础制度，加快构建房地产发展新模式。

销售：样本城市新房及二手备案滚动同比降幅收窄。

样本城市新房及二手备案滚动同比降幅收窄。37城新房成交面积四周滚动同比-39.2%，较上周+3.8pct，17城二手房成交面积四周滚动同比-26.6%，较上周+5.7pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-65.5%，17城二手房成交面积累计同比-83.6%。12月37城新房成交面积当月同比-39.0%，17城二手成交面积当月同比-27.6%，12城新房及二手合计同比-36.1%。

当周热点：问题的关键和关键的问题

求是杂志刊文，强调房地产的金融属性、在国民经济和居民财富中的重要地位，以及预期管理对稳定房市的关键作用，建议政策端一次性给足，改善和稳定房市预期，直面问题的关键。当前行业止跌回稳面临较大压力，尤其核心城市快速补跌；中低线城市有一定程度的供给过剩问题，主要靠自然出清；核心城市不存在过剩，主要问题在于房价/租金或房价/收入等估值指标偏高，导致买房投资或者自住的机会成本偏高，解决高估值问题除了自然出清之外，关键还在于两方面，一是高增长，即持续提振收入、通胀或房租上涨预期，二是低利率，即名义房贷利率要足够低。改善房市预期，关键的问题在于产业持续升级、完善分配和保障等，不只是总需求，而是一个中长期的系统性工程，政策端对房价预期的直接提振相对偏短期；定向降低名义房贷利率面临较多约束，关键的问题在于结构性的财政或货币工具。政策预期改善有助于短期提振股票估值，持续性有赖于关键问题的解决，阿尔法需要关注高价地去化和降地价补货进展。