地产行业周报：《求是》刊文改善和稳定房地产市场预期，住房品质提升意见发布260104

周度观点：2025年楼市延续调整，中性假设预计2026年全国销售同比降6%。2025年楼市整体延续调整，全年重点30城商品房成交套数/面积同比下降15%和13%，但降幅较2024年收窄6.5和9.4pct。二手房成交表现优于新房，典型十大城市二手房成交套数同比微增0.2%，好于新房（-19%），成交占比由2024年的57.2%提升至62.3%。展望2026年，我们认为积极因素持续汇聚，曙光渐行渐近：总量层面，本轮国内楼市量价调整幅度已与海外接近；区域及产品层面，中国香港楼市已逐步止跌回稳，“好房子”延续较好去化；购房者层面，首付比例及房贷利率下行，居民置业压力不断减轻。中性假设预计2026年全国房地产投资、销售下滑8.5%、6%。

改善和稳定房地产市场预期，2026年政策仍值得期待。2026年1月1日《求是》发表特约评论员文章——《改善和稳定房地产市场预期》，提到“我国房地产转型发展空间依然十分广阔、促进房地产市场健康稳定发展关系我国经济大盘稳定”，并指出要“保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导”，其中在明确政策预期上，强调政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足。结合近期北京政策优化调整、个人售房增值税税率下调等举措，我们认为2026年政策端仍值得期待，关注房贷利率调整（降息/贴息/加点变化）、收储/城改进展等政策动向。

首提住房品质提升主要目标，库存结构优、拿地及产品力强房企望率先受益。2025年12月31日住建部发布《关于提升住房品质的意见》，首次明确“到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展”。从“好房子”首次写入2025年政府工作报告，到十五五规划建议稿明确“建设安全舒适绿色智慧的“好房子””，再到本次提出住房品质提升主要目标，我们认为新一轮产品迭代周期已来。展望2026年，库存结构优、拿地及产品力房企有望延续2025年表现，率先受益“好房子”发展趋势，走出独立行情。

投资建议

持续建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。