地产及物管行业：《求是》明确房地产金融属性，强调经济重要地位及居民最大资产，建议政策要一次性给足260104

地产行业数据：新房成交环比回升、二手房成交环比回落，库存周环比下降。上周(12.27-1.2)34个重点城市新房合计成交406.7万平米，环比+10.8%，其中，一二线环比+12.7%，三四线环比-15.5%。12月(12.1-12.31)34城一手房成交同比-26%，较11月+10.7pct。其中，一二线同比-25.4%，三四线同比-30.6%，分别较11月+9.5pct和+22.8pct。上周13城二手房合计成交110万平米，环比-10.4%；12月累计成交同比-26.8%，较11月-9.6pct。库存方面，上周15城合计推盘-2万平米，合计成交125万平米，对应成交推盘比为-66.32倍，最近三个月（25年10月-25年12月）分别为1.47倍、0.9倍和1.0倍。截至上周末（2026/1/2）15城合计住宅可售面积为8940.1万平米，环比-1.4%。3个月移动平均去化月数为21.8个月，环比-0.9个月。

主要政策新闻：《求是》发文改善和稳定房地产市场预期，两部门下调住房销售增值税率。宏观政策方面，据《求是》杂志报道，住建部政策研究中心副主任钟庭军指出：1）房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性；2）房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重；3）政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态；4）加强对房地产市场相关价格等关键指标监测，住房是普通家庭最大、最重要的资产，住房价格直接关系群众利益，更受群众关注；财政部、税务总局发布个人销售住房增值税新政：不满2年住房销售增值税从5%降至3%，满2年以上维持免征。因城施策方面，深圳发布“十五五”规划：推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加快构建房地产发展新模式。公积金政策方面，常州发布2026公积金新政，可贷额度增50万，首付最低至15%。土地市场，华发以19.4亿竞得上海浦东一地块；招商蛇口以4.5亿竞得长沙雨花区一地块；华润以12.2亿摘得大连高新区一地块。

公司动态跟踪：华润成立Pre-REITs聚焦优质商业地产，旭辉境内外债务重组全面完成。融资担保方面，华润置地携手华夏股权成功设立旗下首只Pre-REITs基金，基金规模3亿元，用于投资优质商业地产项目；华发股份为全资子公司武汉置业提供9亿担保；越秀地产及其全资附属公司分别2.2亿和5亿港元贷款融资，贷款期限均为首次提款日起364天；股份变动方面，旭辉控股附属公司与中国平安附属公司订立股权交易，以3亿元出售天津和新100%股权，收购宁波海曙兴礼50%股权，代价相互抵销；其他方面，旭辉集团公司境外债务重组各项条件均已达成，重组方案正式生效，旭辉境内外重组全面完成。

一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌0.29%，沪深300指数下跌0.27%，相对收益为-0.02%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第16位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：光明地产、苏州高新、城建发展、首开股份、合肥城建，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为大连友谊、ST中迪、华联控股、黑牡丹、盈新发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.79%，沪深300指数下跌0.27%，相对收益为-0.52%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为20.5/17.9倍；物管25/26PE均值分别12.8/11.6倍。

投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业；5）二手房中介：贝壳-W。

风险提示

调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。