房地产行业：商业不动产REITs正式启幕－商业不动产REITs系列一

#核心观点： 1、2025年12月31日，证监会及沪深交易所集中发布30项REITs相关政策，以证监会63号文和21号公告为顶层设计，标志着C-REIT正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代。 2、商业不动产REITs的推出，是构建房地产新发展模式的关键一步。资产扩围叠加开源增效的政策红利，有望开启C-REIT规模化提速发展。 3、商业不动产REITs作为资产扩围的核心品种，增量空间最为显著。这将有助于相关企业打通“融投管退”闭环，提升资产流动性，并可能推动相关资产及企业的价值重估。 4、政策推动因素包括：通过REITs盘活存量以建立房地产发展新模式；试点经验深化推广，完善C-REIT体系架构；以及推动REITs高质量发展以满足市场需求。 5、政策核心在于“开源增效”：开源包括扩大资产供给、打破原始权益人自持限制、引入资金；增效包括优化估值发行机制、强化监管等。 6、三因素有望推动REITs规模化提速：原始权益人发行动力增强、参与资金大幅扩围、审核管理机制提效。商业不动产或将成为规模扩张空间最可观的板块。 #投资建议： 1、龙湖集团：商业地产运营商，推荐。 2、华润置地：商业地产运营商，推荐。 3、新城控股：商业地产运营商，推荐。 4、新鸿基地产：商业地产运营商，推荐。 5、领展房产基金：商业地产运营商，推荐。 6、大悦城：商业地产运营商，推荐。 7、招商蛇口：商业地产运营商，推荐。 8、中国海外发展：商业地产运营商，推荐。 9、中国金茂：商业地产运营商，推荐。 10、华润万象生活：商管领域物管企业，推荐。 11、招商积余：商管领域物管企业，推荐。 #风险提示： 消费下行风险，部分运营商经营风险，试点推进节奏不及预期。