房地产行业周报(2025年第52周)：北京出台楼市新政，新房周成交环比上涨251231

板块行情：第52周（12月22日-12月26日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.9%，在31个一级行业板块中排名第17。

政策要闻：地方层面：1）北京：12月24日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，一是放宽非京籍家庭购房条件。将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。三是加大公积金支持住房消费力度，调整二套住房公积金贷款最低首付比例，对借款申请人（含共同申请人）使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。2）河南：12月22日，河南省人民政府办公厅发布《关于印发河南省加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会若干政策措施的通知》。3）四川：12月23日，四川省委经济工作会议在成都举行，分析当前经济形势，部署2026年经济工作。会议指出，因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式。

公司动态：1）绿城中国：12月24日，绿城中国旗下公司经18轮竞价以3.92亿元拿下武汉市江岸香港路P（2025）219号地块，溢价10.11%，楼面价13852元/㎡。2）招商蛇口：12月24日，招商蛇口旗下武汉新得房地产开发有限公司以底价53232万元获得武汉市经开区213C6-Q12地块，成交楼面价5999.8元/㎡。该地块为住宅用地，土地面积73935.49㎡，建筑面积88723（推算）㎡。3）旭辉控股集团：12月28日，旭辉控股集团宣布与平安附属公司完成一笔资产置换交易，其中核心内容为：以总代价3.02亿元向深圳盛钧出售天津天碱项目100%股权，同时以完全相同代价从对方收购宁波慈溪项目50%股权，两笔款项相互抵销，不涉及现金支付。

销售端：第52周新房成交环比增加20%，二手房成交环比减少2%。1）本周20城商品房成交面积333万方，商品房日平均成交面积47.6万方，环比增加20%，同比减少32%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积10288万方，累计同比减少15%。3）第52周11城二手房成交面积194万方，日平均成交面积27.8万方，环比减少2%，同比减少30%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积9841万方，同比增加1%。

投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。