房地产行业：香港房地产，住宅市场止跌回升趋势确立，商办市场现结构性改善

香港住宅成交量价持续回升，近期成交结构中投资性需求提升。2025 年

前 11 个月香港一二手私宅成交总量 54669 宗，同比增长 17.0%，2025 年

全年有望超过 6 万宗，达到近 13 年以来仅次于 2021 年的第二高水平。

2025 年 3-5 月香港二手住宅价格完成底部确认，5 月底的低点至今房价

已回升 6.2%，12 月中旬房价较 2024 年年底增长 4.3%，2025 年全年有

望增长 4.5%。2025 年 3 月住宅成交放量以来，500 万港元以上的高总价

段房源成交占比出现自 2022 年以来的首次反弹；同时年初以来香港中

小型住宅单位的价格涨幅大于大型单位，反映出住宅市场中投资性需求

的提升。

美联储降息背景下的资产配置需求提升，是本轮住宅量价回升的主因。

资金对于香港住宅这一大类资产的配置需求提升，主要有三点原因：平

抑港币/美元对人民币汇率下行的影响、美元信用衰退背景下 的资金回

流、港股上行带来的较强财富效应。此外，积极的人才引入政策、留学

生数量增长带来的住房需求，住宅租售比的提升，港府克制的新增供应，

全面撤辣带动内地买家热情，香港本地居民稳固的基本盘等多重利好，

也为本轮住宅量价上行提供支撑。我们预期香港住宅量价增长势头将持

续，预计 2026 年香港私宅成交总量将增长 7.9%至 6.5 万套、二手住宅

价格将提升 4.0%，利好香港土储丰厚的开发商。

香港商办市场整体承压，现结构性改善，内地买家推升办公楼市场热度，

核心区域零售物业出租向好。香港写字楼的租金仍处于下降趋势中，空

置率维持在 17%左右的高位，未来一年新增供应量较多背景下租金和出

租率压力仍将持续；改造为学生公寓成为香港写字楼应对较高空置率的

新思路，同时内资企业加强在港业务布局，推升了 2025 年写字楼成交的

热度。港人北上次数增长、网购占比提升背景下，香港零售物业整体租

金与出租率承压；在入境旅客增长、零售业销货价值同比增幅扩大的带

动下，香港核心区域的零售物业出租情况结构性向好。