房地产行业：下调增值税率盘活交易链，期待后续需求端政策发力－个人销售住房增值税新政点评

不满 2 年住房销售增值税从 5%降至 3%，降低卖方交易成本，利于交易链条修复。2016

年《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》提及：个人将购

买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2

年）的普通住房对外销售的，免征增值税。本次政策使得不满 2 年住房对外销售增值税

从 5%下调至 3%，增值税属卖方税率、由卖方承担，新政可有效降低卖方成本，有助于

一定程度的修复交易链条；但在目前行业弱势背景下，整体不降低买方成本，而目前市

场“止跌回稳”的关键在于需求端修复，因此对于需求端和市场影响有限。

⚫ 房地产行业经历深度调整，居民资产负债表修复是关键，期待后续需求端政策发力。

2021 年以来我国楼市经历了深度调整，前端指标（销售、拿地和开工）累计降幅 5-7

成，后端指标（竣工和投资）累计降幅 3-4 成。2021 年 7 月至 2025 年 9 月二手房房价

累计下跌 37%，已超过 42 国平均跌幅的 34%，并且近期一线城市二手房价格跌幅也有

所加大。根据 25 年 9 月央行居民调研显示，房价预期下降的比例持续提升、倾向消费意

愿的比例持续下降，因而修复居民资产负债表是破局关键，需要政策呵护推动行业“止

跌回稳”，尤其是需求端政策支持。考虑到本次经济工作会议中要求“着力稳定房地产市

场”，预计后续政策空间包括：房贷利率下降（包括房贷贴息政策）、一线限购和税费等

优化、收储落地加速、房企融资政策支持、商业地产 REITs 放开等。

⚫ 投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道，维持“看好”评级。我们认

为，我国房地产基本面仍将继续磨底，考虑到本次经济工作会议中要求“着力稳定房地

产市场”，预计后续仍有进一步楼市支持政策出台，并预计核心城市止跌回稳将更早到

来，同时我们认为两大发展机遇值得关注：优质商业地产价值重估和核心城市的优质产

品力企业。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城

控股、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建

发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、

越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保

利物业、中海物业； 5）二手房中介：贝壳-W。

⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。