房地产行业：增值税税率下调，二手房交易税负成本下降－点评报告

事件：两年内住房对外销售增值税税率 5%下调至 3%

12 月 30 日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，

个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3%的征收率全额缴纳增值税；个

人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。公告自 2026 年

1 月 1 日起施行，1 月 1 日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合

本公告规定的可按本公告执行。

 增值税税率下调，二手房交易税负成本下降

本次政策调整主要针对购买不足 2 年的住房，将出售增值税率由 5%调整至 3%，

购买 2 年以上的住房对外销售的，没有调整变化，仍免征增值税。以一套成交价

格 500 万的二手房为例，在原 5%税率下，增值税约 23.81 万元，本次调降后增

值税降至 14.56 万元，可节省约 9.25 万元增值税支出。

 四季度以来二手房成交热度下降，政策有望刺激二手房市场流通

2025 年四季度以来，一线城市二手房成交套数同比明显下滑，1-9 月北京、上海、

深圳二手房成交套数累计同比分别+11.0%、+18.5%、+28.7%，10-11 月成交套数

同比分别-24.9%、-19.4%、-30.8%，市场在高基数下热度下降。2024 年 11 月，

上海、北京和深圳等地相继宣布取消普宅认定标准，非普宅增值税标准降低，在

核心城市二手房成交遇冷的压力下，本次新一轮政策释放了积极信号，防止市场

预期进一步转弱。

 投资建议

本次政策调整通过下调增值税税率，直接降低了住宅短期交易成本，促进二手房

市场流通，释放了降低房产交易环节税负的信号，有利于稳定市场预期，进一步

带动房地产市场整体止跌回稳。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握

改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、

滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏

和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政

策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商

积余、滨江服务、建发物业。

 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进

一步加大。（2）政策放松不及预期。