房地产行业：住房的均衡定价在哪儿？－周度观点更新

#核心观点： 1、住房均衡定价的核心逻辑在于比较购房成本/收益与替代选项。自住视角下，购房成本（利率+折旧-房价预期涨幅）需与房租比较；投资视角下，购房收益（房租-折旧+房价预期涨幅）需与利率比较。两者底层逻辑一致，主要区别在于利率的选取（自住取决于理财与房贷利率，投资取决于理财利率）。 2、中长期视角下，房价预期涨幅的参照系锚定收入增长或通胀，并映射在房租上。在过往上行周期，收入或通胀驱动使得利率和折旧成本被房价上涨预期所掩盖，增长预期是估值的第一要素。若收入或通胀承压，房价缺乏明显上涨预期，则利率和折旧将成为均衡定价的核心考量。 3、当前房地产行业处于政策宽松概率逐步提高的阶段，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区域和优质产品存在结构性亮点。部分优质地产股当前股价较历史底部溢价有限，且市场估值抬升提供了补涨空间。 #投资建议： 重视具备以下特征的标的： 1、具备轻库存、好区域和强产品力的优质房企。 2、拥有稳定现金流的经纪龙头。 3、商业地产公司。 4、央国企背景的物业管理公司。 #风险提示： 1、需求端量价持续低于预期。 2、政策进度和效果低于预期。