房地产行业：我国房地产未来需求展望

#核心观点

一、研究背景及目的2025年10月23日,第二十届中央委员会第四次全体会议公报正式发布,其中对房地产相关表述置于“加大保障和改善民生力度“部分,明确提出要“推动房地产高质量发展“。上述部署是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,促进房地产市场平稳健康发展的治本之策,房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上“好房子“。未来,对房地产企业而言,竞争赛道将从规模、速度和价格,转向产品力、科技力和服务力的比拼,未来房地产市场的品质提升是一个覆盖新房和存量房、涉及硬件和软件的系统性工程。在此规划下,我国住房市场短期内何时能筑底完成,长期看商品房市场未来的发展空间还有多大,在缩量的市场空间下政府该如何选择土地供给政策,房企在存量博弈中该选择如何转型,均有研究的意义。本文对我国未来商品房需求的主要因素进行分析,并在多种假设条件下对未来商品房的需求进行量化测算,旨在对我国未来商品房市场空间的变化有直观的预判。

二、商品房需求因素分析购房需求因素主要由购房人群、购房意愿以及购买力体现,其中的购房人群与人口总数、城镇化率以及家庭户数结构相关,购房意愿与结婚率、生育率、购房观念、住房改善需求、保障房和租房冲击等因素相关;购买力主要和人均可支配收入及房价相关。

1. 主力购房群体步入快速下降通道,是未来房地产需求最大的利空因素根据2020年第七次全国人口普查结果并结合历年出生及死亡人口数据测算,我国总人口于2022年达到峰值14.12亿人,随后进入持续下降通道,至2024年已降至14.08亿人。基于对2020年我国人口年龄结构的分析,在出生率未出现显著反弹的前提下,我国出生人口数量预计将以约30年为周期出现明显下降;与此同时,随着老龄化程度不断加深,死亡人口将持续攀升,全国总人口规模将呈长期下行趋势。根据联合国《世界人口展望2024》及中国社会科学院《人口与劳动绿皮书》预测,到2050年,我国总人口将降至约12.6亿人,老龄化率超过27％。尽管适度放开移民政策可在一定程度上缓解人口下降速度,但由于文化融合难度、资源分配压力、经济适应性和社会治理复杂性等因素制约,移民难以从根本上扭转我国人口下降的长期趋势。

从购房主力人群(26-35岁)规模来看,2015年末、2020年末和2025年末,我国该年龄段人口数量分别为2.23亿人、2.16亿人和1.67亿人;预计到2050年末,将进一步下降至1.26亿人。基于当前出生率走势推断,由于新生儿数量自2020年起进入快速下降通道,2050年后我国购房主力人口将出现显著收缩,其中2055年末预计降至0.82亿人。在出生率未见系统性改善之前,这一下降趋势将难以逆转。