REITs行业：二级涨跌互现，市政水利及数据中心板块表现较优－周报251214

REITs 指数表现

本周中证 REITs 全收益指数下跌 0.29%。截至 12.12，本周（12.5-12.12，下同）中证 REITs(收盘)指数下跌 0.45%，收于 797.5 点；中证 REITs 全收益指数下跌 0.29%，收于 1028.5 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.08%/下跌 0.42%/上涨 0.14%/下跌 2.62%/下跌 1.30%/下跌 2.49%。其中中债十年期国债指数本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第 3。本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 6.26%。截至 12.12，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为 1.01%，中证 REITs 全收益指数涨幅为 6.26%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨 16.42%/上涨 29.50%/下跌 1.06%/上涨 1.05%/上涨 16.42%/下跌 11.83%。其中 REITs 全收益指数排行第 4。

REITs 二级市场表现

本周 C-REITs二级市场整体呈现涨跌互现行情。截至12.12，已上市REITs总市值约 2168.1 亿元，平均单只 REIT 市值约 28 亿元。本周已上市 REITs中 34 支上涨、41 支下跌，周均涨幅为 0.14%；其中华泰紫金南京建邺产业园 REIT、中金重庆两江产业园 REIT 涨幅靠前。板块来看，本周市政水利、数据中心板块 REITs 表现较优，交通基础设施、生态环保板块 REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心 REITs 板块二级市场涨幅分别为-0.11%/0.76%/0.35%/-1.01%/-0.2%/-0.35%/0.25%/1.59%/1.4%。本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量126.6 万股，日均换手率 0.5%。本周日均换手率位列前三的 REITs 分别是重庆两江产业园 REIT（1.6%）、沈阳国际软件园 REIT（1.5%）、科创孵化器 REIT（1%）。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心 REITs 板块换手率分别为0.5%/0.5%/0.3%/0.4%/0.5%/0.5%/0.4%/0.4%/0.9%。

REITs 估值表现

本周已上市 REITs 中债 IRR（内部收益率）持续分化。其中位列前三的REITs 分别是平安广州广河 REIT（（9.8%）、华夏中国交建 REIT（（9.7%）、易方达广开产园 REIT（8.8%）；内部收益率较低的有工银蒙能清洁能源REIT（（-0.5%）。P/NAV 位于 0.7-1.8 区间，其中位列前三的 REITs 分别是嘉实物美消费 REIT（1.8）、易方达华威农贸市场 REIT（1.7）、中金厦门安居 REIT（1.7），P/NAV 较低的有华夏中国交建 REIT（0.7）。

投资建议

看好 2025 年低利率环境下 REITs 市场的配置机会，而考虑到 REITs 已走过 2024 年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与 P/NAV 择时布局。3）我国 REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。

风险提示

二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。