房地产行业：政策改革促稳提质，好房建设新程启航－中央经济工作会议地产表态解读251212

本报告导读：着力稳定房地产市场释放积极信号，供给侧问题与住房保障内容成为第二位置提法，需求侧支持成为第三位置提法，我们认为政策将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破。

投资要点

优质公司依然是首选，推荐：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。1）行业目标“着力稳定房地产市场”成为第一位置提法。自 2024年 9 月政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，2024年中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，2025 年 4 月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，本次会议提出“着力稳定房地产市场”。从“促进”到“持续用力”到“持续巩固”到“着力稳定”，我们认为政策态度更加明朗，政策将保持力度，防止基本面反复。2）供给侧问题与住房保障内容成为第二位置提法。“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，会议该表达与 2024 年提法“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”基本一致，本次会议新增“因城施策”与“优供给”的表述。本次会议明确存量商品房收购后的用途，我们认为未来保障性住房更多以存量转化代替新建，与去库存工作配套的同时保障民生福利。我们认为明年地产政策或将继续以政府收储为枢纽，以存量化解换空间，以供给升级提效率，重构市场供需平衡。3）需求侧支持（释放住房需求潜力）成为第三位置提法。“深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设”，2024 年提法为“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，本次会议未提及城中村和危旧房改造。我们认为公积金制度改革或将围绕存量激活、范围扩大、功能延展等方面展开，提供低成本可持续的金融支持。我们认为“好房子”建设将是十五五的重要议题，中心城区好房好价定向激活市场购买力，以质稳价、稳定预期并稳固财政；郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入存量与郊区，二手房成为平价替代，渐进去库存。4）发展模式成为第四位置提法。“加快构建房地产发展新模式”，该提法较 2024 年提法“推动构建房地产发展新模式”凸显政策执行提速，我们认为地产新模式将从探索期步入深化期，在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破。

风险提示

行业面临基本面下行风险。