综合行业：指数企稳、行情回暖；关注能源REITs 3Q25业绩归因拆分－11月REITs市场跟踪251211

REITs 行情及大类资产对比：指数企稳、行情回暖11 月国内 REITs 市场行情环比企稳回暖。中证 REITs 全收益指数累计下跌0.5%、环比收窄 1pct，平均二级换手率 0.48%、为年内均值的 72.6%但环比小幅提升。大类资产中 REITs 表现相对居中，跑输避险资产、跑赢权益资产。REITs 市场行情环比企稳回暖主要受以下因素影响：①估值压力已得到阶段性释放，市场进入底部震荡与价值重估阶段；②大类资产间的资金分流压力略有缓和，REITs 相对吸引力边际改善；③市场对基本面利空的消化趋于理性，悲观预期未进一步恶化。各板块行情：IDC&防御交易热度居高，消费&高速涨幅领先分 REITs 板块行情看：IDC 类上市时间较短、交易热度仍较高，平均交易拥挤度达 94.2%；消费、高速类均属于交易热度偏低、但累计涨幅偏高的板块，累计涨幅分别 1.0%、0.3%，反映出市场本月在该类板块中的交易更倾向于坚定选择而非短期博弈。从当前估值/收益水平来看：当前收益率较高的板块集中在和宏观经济挂钩且近期回调较多的低估值板块如仓储物流、产业园区，以及分派水平较高的高速公路板块；截至 2025 年 11 月 30 日，上述板块的中债估值收益率在全市场排名 TOP3，与十年国债利差均处于 3.6pct 及以上。月度专题：3Q25 能源 REITs 业绩承压主因季节性电量影响量：下滑明显，短期资源影响为主。3Q25 新能源 REITs 业绩下滑基本主因自然资源较弱，尤其风电项目普遍受到风资源偏弱影响；此外，部分项目还一定程度受电网建设配合停电、竞争性电站挤占送出线路等三方因素冲击。 价：多数趋势性下滑、跌幅可控。3Q25 新能源 REITs 平均结算电价多数下滑，可看作全国电力供需转松的长周期趋势；但跌幅暂时可控，主因：①3季度量的影响主要还是新能源出力弱，因此市场化交易时供需没有明显更恶化；②部分项目电力交易策略优化控制电价跌幅；③电力现货市场运行系统性重构成本。 展望：部分项目境况改善值得关注。25 年新能源抢装潮影响+25-26 年火电机组集中投产背景下，预计供需转松、市场化电价下行是大趋势；在此背景下仍可关注板块内部分项目境况边际好转，如中信建投国家电投新能源 REIT（Q3 的阶段性配合停电影响预计 Q4 开始消除，且 25 年底区域电网送出线路投运利好消纳能力提升）、中航京能光伏 REIT（汇集站改扩建项目目前已在调试，投产后将缓解竞争项目的挤占影响）。市场动态：发改委积极推进 REITs 扩围至酒店/商业办公等领域从政策动态看：11 月国家发展改革委积极推动基础设施 REITs 扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型；市场首单隧道基础设施公募 REITs 正式申报；国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，支持符合条件的民间投资项目发行 REITs。 从项目动态看：11 月 1 日至 12 月 9 日，REITs 市场共计 4 只个券进入申报/受理阶段、1 只个券进入问询/反馈阶段、1 只个券的首发/扩募注册生效。投资建议：主动防御&顺周期价值挖掘。防御线中，我们建议关注保租房板块优质个券、且可关注能源板块有境遇改善预期的个券。顺周期线中，我们认为消费 REITs 有韧性较强的基本面以及年底大促预期，可重点关注；此外，仓储物流/产业园板块当前安全边际较高，建议关注板块内优质个券。风险提示：基本面复苏不及预期风险；流动性及解禁抛压风险；利率波动与比价效应风险；估值与基本面背离风险；项目动态统计不完全风险。