房地产开发行业：二级持续走弱，仓储物流REIT寒意未消－C－REITs周报

REITs 指数表现

本周中证 REITs 全收益指数下跌 2.85%。截至 12.19，本周（12.12-

1. 19，下同）中证 REITs（（收盘）指数下跌 3.06%，收于 773.2 点；中证

REITs 全收益指数下跌 2.85%，收于 999.2 点。本周沪深 300/恒生/中债

十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别

下跌 0.28%/下跌 1.10%/上涨 0.08%/下跌 0.41%/下跌 2.34%/上涨

1. 13%。其中高速公路（申万）本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行末

位。

本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 3.24%。截至 12.19，本年中证 REITs

（收盘）指数跌幅为 2.08%，中证 REITs 全收益指数涨幅为 3.24%。本

年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速

公路（（申万）指数分别上涨16.09%/上涨28.07%/下跌0.98%/上涨0.63%/

上涨 13.69%/下跌 11.72%。其中 REITs 全收益指数收窄至排行第 4。

C-REITs 二级市场表现

本周 C-REITs 二级市场整体延续回调行情。截至 12.19，已上市 REITs 总

市值约 2123.6 亿元，平均单只 REIT 市值约 27 亿元。本周已上市 REITs

中 2 支上涨、76 支下跌，周均涨幅为-2.6%；其中华安外高桥仓储物流

REIT、博时津开科工产业园 REIT 收益为正，本周新上市产品华夏安博仓

储 REIT 开盘后即跌破发行价，最终收报 5.499 元，较发行价收跌 10.16%。

数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源/生态环保/消

费/水利设施/数据中心 REITs 板块二级市场涨幅分别为-1.62%/-1.92%/-

1. 37%/-4.65%/-3.12%/-0.96%/-2.29%/-3.95%/-1.82%。

本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 150.5

万股，日均换手率 0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的分别

是安博仓储 REIT（（13%）、沈阳国际软件园 REIT（（1.7%）、紫金南京建邺

产业园 REIT（（1.1%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；仓储

物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心板块换

手率为 0.5%/0.5%/0.4%/0.4%/0.5%/0.5%/0.4%/0.7%/0.7%。

REITs 估值表现

本周已上市 REITs 中债 IRR 持续分化。其中位列前三的 REITs 分别是平

安广州广河 REIT（10.9%）、华夏中国交建 REIT（10.2%）、易方达广开

产园 REIT（（9.2%）。P/NAV 位于 0.7-1.7 区间，其中位列前三的 REITs 分

别是嘉实物美消费 REIT（1.7）、华夏安博仓储 REIT（1.7）、易方达华威

农贸市场 REIT（1.7），P/NAV 较低的有华夏中国交建 REIT（0.7）。

投资建议

看好 2025 年低利率环境下 REITs 市场的配置机会，而考虑到 REITs 已走

过 2024 年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）

建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城

市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三

季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房

类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市

场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格

与 P/NAV 择时布局。3）我国 REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储

备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。

风险提示

二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。