房地产开发行业：年末新房成交清淡，中央财办谈房地产立新破旧－2025W51

中央财办有关负责同志详解 2025 年中央经济工作会议精神：

1. 我国房地产高质量发展仍有较大空间，从刚性需求看，2024 年我国常

住人口城镇化率为 67%，而户籍人口城镇化率不足 50%，刚性住房需求

有待持续释放。从改善性需求看，我国城镇住房区位分布、持有结构不均

衡，相当部分城镇居民住房满意度还不够高，存在“以旧换新”“以小换

大”的改善性需求。在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多

工作要做，更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少，房地

产高质量发展仍有可观前景。

1. 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展。一是供给端要严控增

量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消

化库存，同时有序推动“好房子”建设。需求端要采取更多针对性措施，

充分释放居民刚性和改善性需求。二是积极推动房地产企业转型发展。同

时要进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求。三

是加快构建房地产发展新模式。改革完善房地产开发、融资、销售等基础

制度，合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机，深化住房公积

金制度改革，渐进推开立“新”破“旧”，推动新旧模式平稳转换。

行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深 300 指

数 0.13 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 24 名。

新房：本周 30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，

同比下降 42.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为 54.1 万方，环比

+14.3%，同比-36.9%；样本二线城市为 120.6 万方，环比+19.7%，同

比-41.2%；样本三线城市为 34.0 万方，环比+31.2%，同比-53.6%。从

今年累计 51 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 9341.5 万方，同比

-14.4%；一线城市为 2501.1 万方，同比-10.7%；二线城市为 4614.8 万

方，同比-14.2%；三线城市为 2225.6 万方，同比-18.4%。

二手房：本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 200.4 万方，环比增长

1. 0%，同比下降 24.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为
2. 4 万方，环比 2.6%；样本二线城市为 85.2 万方，环比 4.6%；样本三

线城市为 27.8 万方，环比-6.6%。

投资建议

维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有

以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报

告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在

途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经

济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依

然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中

更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然

奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供

给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最

重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2026

年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策 beta，配置方向可选：

（1）地产开发：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、

中国海外发展、中国金茂；A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利

发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）

中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、

保利物业、中海物业等。

风险提示

政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓