房地产行业盈利筑底专题：25年开盘去化率回升，行业重回品质时代251214

寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率。历史上，地产股的行情的启动，往往伴随行业盈利能力出现拐点，从过去几轮地产周期经验中，我们发现“开盘去化率”是能够较好指引行业当前新房销售景气度，预判行业盈利趋势，并指导股价表现的高阶指标。根据中指院，重点城市开盘去化率25年前三季度整体为56%，较24年全年提升8pct，25Q3单季度较24Q3提升16pct，开盘去化率已呈现筑底回升的趋势。

“好房子”带动去化率提升趋势。各地从24年开始调整完善房屋建设规划，提升得房率、改进户型设计、提升交付质量等，产品力全方位升级，房地产市场开启“品质时代”，9城平均装修成本在连续5年回落后24年开始同比转正，25年前三季度较24年提升7%。在整体项目去化率提升的同时，核心城市、核心板块、主流房企的新楼盘去化率具备明显的优势，其中主流房地产企业25年整体去化率提升至71%，较24年提升11pct，基本回到了19-21年的平均水平。

城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显。过去10年，高去化率城市与板块范围不断收缩，根据核心9城过去4年去化表现，可以分为三类：一类（杭州、上海、成都）、二类（天津、北京、广州）、三类（深圳、南京、武汉），根据各板块表现，可进一步得到企业推盘“区位评分”。主流房企21-24年区位评分持续提升，目前已经达到了历史最高水平（6.1分）。而25年相比24年体现出来的趋势是，在区位评分稳定的情况下，去化率提升11pct，整体盈利确定性的提升。其他房企项目，25年区位评分（4.2分）同样稳定，25年去化率小幅提升了4pct至47%，但相比主流房企去化率（71%）低了24pct，主流房企经营优势进一步扩大。

房企去化率表现及经营特点。绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企，25年前三季度相较24年去化率明显提升企业为保利、金茂、华润等，区位评分与去化率双提升。参考房企25年拿地行为，同时满足权益补货力度>90%，且25年拿地评分高于25年推货评分的是中海、建发、招商、华润，中海提升最为明显，绿城虽区位有下降但权益补货力度最高，以上5家公司26年销售或有较好的表现。总的来说，主流房企经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善的机遇，好产品带来去化率提升的机会，都将帮助企业更早实现经营上“盈利筑底”，持续看好未来1-2年主流房企的投资机遇。

风险提示。去化率水平存在一定统计偏差；非核心城市的老项目去化存在不确定性；核心板块出让地块的持续性、好房子产品规划是否调整，以及市场对于新产品的接受程度，仍存在一定变数，需要持续跟踪观察。