房地产行业：港资商业地产竞争格局如何？－2025W48房地产周报

[Table_Summary] 本周观点：港资商业地产竞争格局如何？

以恒隆广场、太古汇、IFC 为代表的港资商业为内陆高奢赛道主流玩家，

且坪效显著优于内资高奢商业。恒隆地产、太古地产等港资开发商涉足

商业领域较早，且专注于顶奢、高奢赛道。其中以恒隆地产旗下恒隆广

场、太古地产旗下太古汇、新鸿基地产旗下 IFC 为代表的商业品牌已占

据国内高奢赛道的半壁江山，且布局城市集中于上海、北京、广州、成

都等消费活力极强的城市（港资商业进入深圳门槛较高，为华润商业大

本营）。从代表性项目来看，港资项目规模更小但坪效更高，但港资高奢

项目营业额坪效（8.6 亿/万平）显著高于内资高奢项目（5.6 亿/万平）。

本周地产：A 股与港股均跑输大盘。本周 A 股房地产和港股地产建筑板

块涨跌幅分别为 0.72%和 0.95%，分别跑输大盘 0.92pct/跑输大盘

1. 58pct。本周地产信用债发行 178.40 亿元，净融资额 115.02 亿元。

截至 2025 年 11 月 28 日，地产信用债累计发行 3969.32 亿元，净融资

额-330.69 亿元，去年同期为-202.69 亿元。

本周 REITs 指数涨跌幅为-0.11%

本周产权型 REITs 指数收于 118.22 点,涨跌幅为 0.13%;本周特许经营

权型 REITs 指数收于 118.85 点,涨跌幅为-0.40%;近一个月，REITs 指数

跑赢沪深 300 指数 2.92pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为中金

厦门安居 REIT，涨跌幅为 3.65%。本周 REITs 成交额为 14.95 亿元，环

比 21.15%。本周 REITs 换手率为 0.51%，环比 0.06pcts。

百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降

本周百城供应和成交建面环比+144.35%/+40.81%，溢价率+0.88%，一线

供应和成交建面环比+65.62%/-30.09%，溢价率+2.14%，二线供应和成交

建面环比+131.42%/+31.97%，溢价率+0.91%,三四线供应和成交建面环

比+155.82%/+53.30%，溢价率+0.72%。

本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-34.37%/-19.46%

本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-34.37%/-19.46%，累计

同比分别-16.37%/+1.82%。新房端，45 城商品房共计成交 278 万㎡，一

/二/三四线城市滚动四周同比分别-38.34%、-28.03%、-53.59%。二手房

端，14 城二手商品房共计成交 162 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同

比分别-29.45%、-20.08%、+70.37%。

投资建议

港资地产普遍开发业务占比较低，财务状况更为稳健，

商业运营收入为业绩主要驱动力，且涉足布局高奢商场较早，护

城河较为稳固，有望直接受益于内陆提振消费的大政策基调，建

议关注财务状况安全、商业护城河稳固、股息率较高的港资商业

地产。

风险提示

政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期