地产行业：拥抱受益“好房子”优质企业，持续看好港资地产投资机会－周报

周度观点：中性假设下预计2026年全国销售面积、投资同比降6%和8.5%。本周我们发布2026年地产年度策略《曙光渐近，拥抱价值》，

展望2026年，我们认为积极因素持续汇聚，曙光渐行渐近：总量层面，本轮国内楼市量价调整幅度已与海外接近，2022年以来一二手成

交总量逐步趋稳；区域及产品层面，核心城市主城区库存可控，部分三四线逐步止跌，同期调整的中国香港楼市逐步止跌回稳，“好房

子”延续较好去化；购房者层面，随着首付比例、房贷利率下行，居民置业压力不断减轻，杠杆率高位回落，且租金回报率高于十年期

国债利率，购房相对吸引力增强。预计2026年积极因素有望形成共振，楼市调整幅度逐步收敛，中性假设预计投资、销售下滑8.5%、6%。

 拥抱受益“好房子”的优质企业，下一关键节点为年报季。短期受高基数影响，预计2026Q1销售同比仍将承压，叠加房企减值压力仍存，

下一关键节点为2026年3、4月年报季。此时随着销售及年报压力释放、叠加“十五五”开局之年带来的政策预期，库存结构优、拿地及

产品力强的优质企业将迎较好机会；2026H2随着各积极因素逐步共振，若房价预期有所扭转，低估值企业或呈现较高弹性。

 持续看好2026年港资地产投资机会。中国香港房价已于2025Q2止跌回稳，考虑上轮香港楼市调整于2003年见底，2003-2007年新鸿基地产、

恒基地产、信和置业股价趋势上行，累计涨幅307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002

财年上涨149%、356%和2285%，呈现较高股价及业绩弹性，我们认为本轮香港楼市复苏仍处初期，港资地产行情远未结束，持续看好2026

年港资地产投资机会。

 投资建议：建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、

建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿

基地产、恒基地产、信和置业等；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持

续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。

 政策环境监测：南宁持续促进房地产平稳健康发展，重庆支持“好房子”加快发展。

 市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周(11.29-12.5)重点50城新房成交1.7万套，环比降10.9%，重点20城二手房成交

1. 7万套，环比降5.9%。12月（截至5日）重点50城新房月日均成交同比降51.3%，环比升3.8%；重点20城二手房月日均成交同比降19.9%，

环比升25.5%。2）库存环比微升，去化周期22.5个月。截至12月5日，16城取证库存9168万平，环比升0.04%，去化周期22.5个月。

 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行40.1亿元。2）地产股：本周房地产板块跌2.15%，跑输沪深300（1.28%）；当前地产板

块PE（TTM）60.66倍，估值处于近五年94.82%分位。

 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。